2022年3月31日，由中國企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2022中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)暨第十九屆中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)家峰會(huì)”在北京隆重召開。
會(huì)上，中國房地產(chǎn)TOP10研究組辦公室主任、中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜女士發(fā)布了2022中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告及優(yōu)秀企業(yè)名單：
尊敬的劉所長(zhǎng)、李主任、秦主任，以及蒞臨會(huì)場(chǎng)的各位房地產(chǎn)企業(yè)的老總，還有相關(guān)服務(wù)界的老總，還有媒體朋友，還有今天在全國各地10個(gè)現(xiàn)場(chǎng)分會(huì)場(chǎng)發(fā)布會(huì)的企業(yè)老總以及20個(gè)城市線上會(huì)場(chǎng)的企業(yè)家嘉賓，大家下午好！非常感謝大家在目前這種情況下，能蒞臨我們的會(huì)場(chǎng)，以及在全國各地來參加2022中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)。
我今天也是非常榮幸地代表中國房地產(chǎn)TOP10研究組全體成員發(fā)布2022中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告。確確實(shí)實(shí)，百強(qiáng)企業(yè)研究我們已經(jīng)持續(xù)進(jìn)行了19年，每年我們的研究都要隨著房地產(chǎn)行業(yè)的變化和調(diào)整來適應(yīng)這個(gè)時(shí)代新的形勢(shì)，來選出一批綜合實(shí)力強(qiáng)、成長(zhǎng)潛力大、經(jīng)營穩(wěn)健、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)。每年我們也會(huì)對(duì)我們的方法體系進(jìn)行不斷的調(diào)整和完善，同時(shí)我們也需要對(duì)我們的數(shù)據(jù)進(jìn)行不斷的復(fù)核，再發(fā)布我們相應(yīng)的研究成果。
今天我對(duì)研究成果做以下說明：今年的研究成果確實(shí)在評(píng)價(jià)指標(biāo)方面，我們特別強(qiáng)化了穩(wěn)健性的分析，增加了應(yīng)付賬款占總負(fù)債比例指標(biāo)，這樣的話能夠相對(duì)客觀地衡量企業(yè)短期的潛在債務(wù)和流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)我們也進(jìn)一步地優(yōu)化了現(xiàn)金短債比的計(jì)算規(guī)則，在計(jì)算貨幣資金時(shí)扣除受限制資金，相對(duì)嚴(yán)格地評(píng)價(jià)企業(yè)的償債能力。在數(shù)據(jù)的復(fù)核方面：過去企業(yè)填報(bào)和會(huì)計(jì)報(bào)表作為重要的依據(jù)，今年由于種種原因，各個(gè)企業(yè)年報(bào)出來得比較晚，我們主要依據(jù)中指數(shù)據(jù)調(diào)研監(jiān)測(cè)的企業(yè)拿地、銷售、項(xiàng)目建設(shè)等經(jīng)營情況，深入了解企業(yè)微觀經(jīng)營活動(dòng)，獲取更豐富詳實(shí)的數(shù)據(jù)和資料；在目前這種情況下，在償債方面已經(jīng)出現(xiàn)問題的企業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)問題且沒有實(shí)質(zhì)舉措的企業(yè)也進(jìn)行了逐一的篩查；在這幾輪的復(fù)核之后才形成了相應(yīng)的研究成果，也正是因?yàn)槿绱耍衲甑陌購?qiáng)企業(yè)應(yīng)該說是19年以來企業(yè)的變化最大的一年。
今年的變化我覺得有幾個(gè)方面：一方面，國企的占比提升了3成，百強(qiáng)企業(yè)每年都有一些變動(dòng)，但是不像今年變動(dòng)這么大，確實(shí)也可以看到行業(yè)的調(diào)整對(duì)各類企業(yè)產(chǎn)生了較大的影響。之前民企大概占7成，國企大概占3成，今年應(yīng)該是平分秋色，國企占比提升了3成。另一方面，過去一年當(dāng)中區(qū)域性的企業(yè)相對(duì)少，全國性的企業(yè)數(shù)量多，今年區(qū)域深耕型的企業(yè)大概是57家，相對(duì)于去年是增加了8家，這樣來看的話區(qū)域性的企業(yè)表現(xiàn)得更加穩(wěn)健。
2022中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)整體發(fā)展特點(diǎn)：
業(yè)績(jī)規(guī)模方面：百強(qiáng)企業(yè)銷售額總額超過9萬億，同比增長(zhǎng)3.9%，增速首次低于全國0.9個(gè)百分點(diǎn)。因?yàn)闆]有跑贏行業(yè)大市市場(chǎng)份額也是微降，降至49.9%。各個(gè)陣營的增速均有所下降，降幅也超過10個(gè)百分點(diǎn)，可以看到市場(chǎng)調(diào)整期百強(qiáng)企業(yè)都是不約而同地降速，也在追求適度的規(guī)模。
業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)方面：從城市貢獻(xiàn)來看，一二線城市對(duì)百強(qiáng)企業(yè)貢獻(xiàn)加總超過七成，二線城市是主流占比近六成。從需求分類來看，首改和再改這兩類改善型需求的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比超過七成，最多的是首改類達(dá)55%，應(yīng)該說只要抓住了主流城市和主流需求，企業(yè)的業(yè)績(jī)有保障的。
營銷策略方面：抓住重要的銷售節(jié)點(diǎn)期，去年上半年整個(gè)銷售業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)超過五成，較往年提升了10個(gè)百分點(diǎn)。從企業(yè)推盤的時(shí)間點(diǎn)，上半年基本上都是高于以往，下半年低于以往，下半年市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)候，順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)運(yùn)用各種各樣的手段，線上、線下、打折促銷等舉措。
從運(yùn)營表現(xiàn)方面：2021年竣工和結(jié)轉(zhuǎn)穩(wěn)步增長(zhǎng)帶動(dòng)營收和凈利潤增長(zhǎng)，百強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入同比增長(zhǎng)19.3%。由于營業(yè)成本上漲，凈利潤同比增長(zhǎng)0.4%，凈利潤均值增速不及營業(yè)收入均值增速，“增收不增利”日趨嚴(yán)重。受新冠疫情、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、各類成本居高不下等因素影響，百強(qiáng)企業(yè)凈利潤率均值、凈資產(chǎn)收益率均值較上年分別下降2.2、1.8個(gè)百分點(diǎn)。行業(yè)長(zhǎng)期處于低利潤時(shí)代，區(qū)域深耕型房企集合資源能夠降低成本、也可享受高市場(chǎng)占有率紅利，運(yùn)營表現(xiàn)更優(yōu)。
拿地方面：投資規(guī)模和強(qiáng)度雙降，國企拿地表現(xiàn)突出。全年拿地金額同比減少12.7%，拿地銷售比下降6.0個(gè)百分點(diǎn)至32.4%。國企拿地強(qiáng)度更強(qiáng)，國企拿地金額同比微增1.0%，拿地銷售比均值為38.0%。2021年國央企拿地占比超過60%，提升幅度超過15個(gè)百分點(diǎn)，可以看到過去一年在土地市場(chǎng)國央企更有優(yōu)勢(shì)，未來市場(chǎng)當(dāng)中國央企也會(huì)發(fā)揮很重要的作用。從拿地城市分布，一線城市占比7.1%，同比增加2.4個(gè)百分點(diǎn)；二線城市占比53.4%，同比增加6.6個(gè)百分點(diǎn)；三大城市群的新增面積占比達(dá)48.9%，主流城市群在未來的市場(chǎng)中仍會(huì)發(fā)揮更加重要的作用。
償債能力方面：百強(qiáng)企業(yè)通過提前償還債務(wù)、調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)等方式穩(wěn)降杠桿，“三道紅線”提出后應(yīng)對(duì)更加從容。2021年百強(qiáng)企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率的均值分別為69.5%、77.1%，較上年分別下降0.6、3.6個(gè)百分點(diǎn)。短期償債能力略有提升，現(xiàn)金短債比為1.6，較上年上升0.1，均已基本合規(guī)。
風(fēng)險(xiǎn)管理方面：融資收緊疊加償債高峰期，市場(chǎng)調(diào)整銷售回款壓力較大，企業(yè)現(xiàn)金流面臨更大挑戰(zhàn)。2021年，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類融資17652.2億元，同比下降26.3%，行業(yè)融資收緊態(tài)勢(shì)顯著。其中除ABS外，其余融資渠道同比均出現(xiàn)不同程度下滑。國企融資能力較強(qiáng)、成本較低，2021年國內(nèi)信用債融資占比達(dá)75%，融資成本3.98%；區(qū)域型房企負(fù)債水平相對(duì)較低，布局重點(diǎn)城市、銷售韌性好，整體財(cái)務(wù)基本面良好。未來百強(qiáng)企業(yè)在加大營銷回款力度的同時(shí)，應(yīng)緊抓政策窗口期，積極拓展新的融資渠道，通過并購融資、綠色債券、ABS等方式補(bǔ)充資金，有效管控風(fēng)險(xiǎn)。
社會(huì)責(zé)任方面：百強(qiáng)企業(yè)積極依法納稅，納稅額穩(wěn)步增加。納稅額均值達(dá)60.2億元，同比增長(zhǎng)2.2%。百強(qiáng)企業(yè)積極回饋社會(huì)，響應(yīng)政府相關(guān)部門的號(hào)召，扎實(shí)推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)，并持續(xù)加大公益捐款投入積極回饋社會(huì)，為防汛搶險(xiǎn)和疫情防控提供資金支持；深入踐行可持續(xù)發(fā)展理念，運(yùn)用智慧科技手段及綠色環(huán)保等手段，積極探索綠色發(fā)展模式。
通過系統(tǒng)研究我們總結(jié)出來：未來房地產(chǎn)企業(yè)特別是百強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)上，大非強(qiáng)、穩(wěn)能強(qiáng)，唯有強(qiáng)者才能把握行業(yè)生態(tài)重構(gòu)機(jī)遇。我們?cè)趺礃幼龇€(wěn)或者是做強(qiáng)？穩(wěn)字當(dāng)頭，管控風(fēng)險(xiǎn)；強(qiáng)化運(yùn)營，提質(zhì)增效；聚焦主業(yè)，延伸服務(wù)；順勢(shì)而為，把握時(shí)機(jī)。
圍繞房地產(chǎn)的服務(wù)中指這么多年也做過很多相關(guān)研究，包括房地產(chǎn)策劃代理的研究、金融服務(wù)企業(yè)的研究以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的研究。房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)我們做了19年，策劃代理公司也做了18年，從過去的研究情況來看，策劃代理企業(yè)的發(fā)展速度相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說相對(duì)緩慢，但畢竟它還是輕資產(chǎn)，只要穩(wěn)健經(jīng)營還是能實(shí)現(xiàn)自己穩(wěn)健經(jīng)營的收益。在新的時(shí)代里，策劃代理企業(yè)用科技賦能包括流程再造，才能提升服務(wù)質(zhì)量，真正地給上游房地產(chǎn)企業(yè)提供有效的服務(wù)，獲取經(jīng)營收益。
金融服務(wù)企業(yè)最近這幾年也在開展相關(guān)的研究，我們可以看到發(fā)展好的金融機(jī)構(gòu)基本上在短期還是要抓住政策風(fēng)口把握短期機(jī)遇。從中長(zhǎng)期來說還是要把握主流城市、主流城市群的機(jī)遇，特別要注重項(xiàng)目的選擇，過去簡(jiǎn)單地選擇一些合作主體的方式未來可能會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較大，還是要注重項(xiàng)目的優(yōu)選。此外，更要注重專業(yè)能力的提升，提高主動(dòng)管理能力，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控，創(chuàng)新發(fā)展模式。
最后，用這次百強(qiáng)企業(yè)研究的主題作為今天的結(jié)束語，也希望大家在新的發(fā)展階段能夠不斷地去優(yōu)化模式，才能真正地行穩(wěn)致遠(yuǎn)，做到又穩(wěn)又強(qiáng)，謝謝大家！