2021年，房企增速降低、利潤(rùn)下滑成為行業(yè)新常態(tài)。不過(guò)，“東方不亮西方亮”，隨著國(guó)內(nèi)消費(fèi)逐漸恢復(fù)，房企的投資性物業(yè)表現(xiàn)交出了比開(kāi)發(fā)物業(yè)更亮眼的表現(xiàn)。
時(shí)代財(cái)經(jīng)梳理萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、新城控股、龍湖、恒隆地產(chǎn)等多家代表性房企的2021年年報(bào)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售趨緩、利潤(rùn)變薄時(shí)，房企投資性物業(yè)表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗壓能力，租金收入增速甚至超40%，遠(yuǎn)超地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)。
IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，租金收入呈現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，與2020年初疫情剛爆發(fā)時(shí)多家房企減免租金、與租戶(hù)共同抗擊疫情有一定關(guān)系，但主要還是與經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的收入模式與增長(zhǎng)機(jī)制有關(guān)。
“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租約一般周期比較長(zhǎng)，設(shè)定有租金調(diào)漲機(jī)制，而且往往約定了流水分成條款，可以隨著租戶(hù)營(yíng)收的改善而提升；另外，運(yùn)營(yíng)方一般還擁有根據(jù)租戶(hù)經(jīng)營(yíng)狀況和自身需要，調(diào)整、優(yōu)化租戶(hù)與品牌組合、從而不斷提升自身綜合收益的主動(dòng)權(quán)?！?柏文喜表示。
收租靚過(guò)賣(mài)樓
2021年，華潤(rùn)置地錄得營(yíng)收2121.1億元，同比上漲18.1%，但毛利率為近十年來(lái)最低，全年綜合毛利潤(rùn)率27.0%，同比下降3.9個(gè)百分點(diǎn)。
相比之下，投資物業(yè)表現(xiàn)亮眼：租金收入同比上漲36.3%，達(dá)174億元，其中購(gòu)物中心租金收入達(dá)139億元，按年增長(zhǎng)38.1%，購(gòu)物中心零售額按年增長(zhǎng)了45%至1072億元。其中，深圳萬(wàn)象城2021年銷(xiāo)售額就達(dá)到130億元，其次為沈陽(yáng)萬(wàn)象城和杭州萬(wàn)象城，分別錄得銷(xiāo)售額85億元和80億元。
2021年，龍湖的投資物業(yè)不含稅租金收入為104.1億元，其中，商場(chǎng)總體租金收入同比增長(zhǎng)40%至81.5億元，出租率維持在97%；長(zhǎng)租公寓全年租金收入貢獻(xiàn)22.3億。截至2021年末，龍湖共開(kāi)業(yè)61個(gè)商場(chǎng)，分布在13個(gè)重點(diǎn)城市，開(kāi)業(yè)建面594萬(wàn)平方米。目前，龍湖累計(jì)獲取商業(yè)項(xiàng)目超過(guò)120個(gè)。
新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入增速更高一些，全年總收入86.39億元，同比增長(zhǎng)51%。截至2021年底，新城控股已開(kāi)業(yè)125座吾悅廣場(chǎng)，整體出租率為97.63%，客流總量10.59億人次，較2020年增長(zhǎng)63%，銷(xiāo)售總額572億元，較2020年增長(zhǎng)79%，物業(yè)出租及管理毛利率更達(dá)到72.64%。
而萬(wàn)科2021年商業(yè)業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目)營(yíng)業(yè)收入76.22億元，同比增長(zhǎng)20.57%。其中，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入52.3億元，同比增長(zhǎng)23.9%，整體出租率95.3%。
租賃收入的增長(zhǎng)也有力支撐了港資房企恒隆地產(chǎn)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。董事長(zhǎng)陳啟宗在致股東函中表示，雖然恒隆地產(chǎn)2021年內(nèi)未錄得物業(yè)銷(xiāo)售收入，但單是租賃收入便超過(guò)100億港元，創(chuàng)歷史新高。其中，內(nèi)地市場(chǎng)占其總租賃收入的67%，即69億港元，同比增長(zhǎng)31%。
“十座購(gòu)物商場(chǎng)的租賃收入，以人民幣計(jì)增長(zhǎng)了25%。撇除去年（注：2021年）3月開(kāi)業(yè)的武漢恒隆廣場(chǎng)，我們六座高端購(gòu)物商場(chǎng)的租賃收入增長(zhǎng)介乎12%至47%之間，平均升幅為25%?！标悊⒆诜Q(chēng)。
與2019年數(shù)據(jù)對(duì)比，2021年內(nèi)地投資物業(yè)表現(xiàn)也超過(guò)疫情前水平。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年，華潤(rùn)置地的投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營(yíng)）租金收入為120.3?億元，按年增長(zhǎng)26.3%；恒隆地產(chǎn)物業(yè)租賃的總收入為港幣85.56億元，增加5%；新城控股吾悅廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)租金及管理費(fèi)收入40.69億元。
不過(guò)，租金收入增長(zhǎng)也并非全面開(kāi)花。重倉(cāng)了大量商業(yè)項(xiàng)目的富力地產(chǎn)，在合約銷(xiāo)售約1202億元、同比下降13.39%的同時(shí)，投資物業(yè)租金收入也減少8%，由2020年的11.58億元減少至10.66億元。對(duì)比2019年數(shù)據(jù)，富力商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊更顯乏力。2019年全年，其商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊運(yùn)營(yíng)收入達(dá)15億元，同比上升了12%。
商管資產(chǎn)成現(xiàn)金蓄水池
“開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是公司區(qū)域深耕的一個(gè)壓艙石，商業(yè)管理則提供了穿越周期，穩(wěn)定收入的現(xiàn)金流。”?新城控股聯(lián)席總裁曲德君在2021年業(yè)績(jī)會(huì)上如是稱(chēng)。
截至2021年末，新城控股在全國(guó)布局了189座吾悅廣場(chǎng)，已開(kāi)業(yè)及委托管理的有130座，商管業(yè)務(wù)收入占營(yíng)收比重日漸增大，2021年占比為5.1%，較上年提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。
作為曾推動(dòng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)迅速做大規(guī)模、鋪開(kāi)全國(guó)布局的萬(wàn)達(dá)老臣，曲德君深知商管資產(chǎn)在現(xiàn)金蓄水池方面的作用。
近幾年來(lái)，受調(diào)控政策尤其是融資緊縮的影響，多家房企在“去杠桿、降負(fù)債”的道路上如履薄冰。早早開(kāi)始從住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，憑借核心產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，反而在行業(yè)轉(zhuǎn)型中相對(duì)從容。2019年，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入434.8億元，目標(biāo)完成率達(dá)100.3%。租金收入384.8億元，同比增長(zhǎng)17.8%。
當(dāng)物業(yè)銷(xiāo)售的高周轉(zhuǎn)和高毛利難以為繼，成熟的投資物業(yè)組合或?qū)⒅ζ髽I(yè)在逆境中跑贏行業(yè)，房企也多開(kāi)始在此賽道發(fā)力。如華潤(rùn)置地就立志做“包租公”，于2021年初提出要在“‘十四五’期間再造一個(gè)華潤(rùn)置地”，即5年后在2020年的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)權(quán)益簽約額和租金收入雙翻番。照此目標(biāo)推算，到2025年，華潤(rùn)置地租金收入將達(dá)300億元以上。
柏文喜認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)走弱時(shí)，出現(xiàn)了一些運(yùn)營(yíng)較好的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金收入與漲幅都比較可觀的現(xiàn)象。這也是龍湖、萬(wàn)科等龍頭企業(yè)在發(fā)展戰(zhàn)略中提升對(duì)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的投入和資源配置、實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重的主要原因，這一點(diǎn)值得房企借鑒與參考。
不過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)也面臨著同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈的困境，發(fā)展模式也存在著輕重之爭(zhēng)，萬(wàn)達(dá)商管就已全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。錦麟商業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人盧偉琦對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱(chēng)，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)向REITs方向發(fā)展，可以減輕企業(yè)的資金緊張，更好利用民間資本。不過(guò)，他也坦言，如何把REITs規(guī)范推進(jìn)市場(chǎng)化是比較復(fù)雜的議題。