大家好！我代表研究組向大會發(fā)布2022中國房地產(chǎn)上市公司研究報告。
一、中國房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營表現(xiàn)
經(jīng)營規(guī)模方面：2021年滬深及大陸在港上市房企總資產(chǎn)均值分別同比增長6.8%、10.5%，分別回落了6.7個百分點，11.8個百分點，總資產(chǎn)規(guī)模變化主要由于受到投資力度的減弱，存貨規(guī)模的快速下滑，以及銷售融資受限等這些因素的影響，不同企業(yè)表現(xiàn)出現(xiàn)顯著的分化，民企上半年高速發(fā)展，下半年步伐明顯放慢。
盈利能力方面：由于高地價以及限房價等雙重因素的擠壓，企業(yè)的盈利能力明顯減弱。滬深以及大陸在港上市房地產(chǎn)公司營收均值分別同比增長了15.5%、17.7%，營收增速略有增加。滬深及大陸在港上市的房企凈利潤均值同比分別下降了41.6%，18%，增速較上年減少38.2個百分點和19.2個百分點，增速下降幅度很大。2021年在新冠疫情和房地產(chǎn)行業(yè)進入深入調(diào)整期的大背景下，房地產(chǎn)上市公司普遍嚴格管控三項費用率，滬深以及大陸在港上市的房企三項費用率均值分別為12.3%和12.4%，分別同比下降了0.5個百分點和0.7個百分點。從周轉(zhuǎn)速度來看，上市房企的存貨周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均有所提升。
財務穩(wěn)健性方面：行業(yè)均值全部達標，具體來看，受融資監(jiān)管趨嚴和“三道紅線”影響，房地產(chǎn)上市公司的負債規(guī)模再度縮減，負債率下降。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率均值分別為71.0%、76.7%，較上年均下降0.2個百分點；剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率分別為64.4%、69.5%，較上年下降0.2、2.0個百分點；凈負債率均值分別為76.5%、64.7%，同比下降4.6、0.3個百分點。在市場下行疊加融資偏緊的情況下，現(xiàn)金流呈現(xiàn)出凈流出，由于去年全國商品房銷售額仍然保持了正增長，上市房企的經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流仍然是正增長，滬深及大陸在港上市房企經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均值分別為40.1億元、21.2億元，較上年分別增加了2.3億元、8.8億元。
股東回報方面：上市房企受市場下行的影響，每股收益水平持續(xù)回落。具體來看，滬深上市房企每股收益水平均值為0.31元，較上年下降了45.2%，大陸在港上市房企均值則為0.68元，同比下降26.9%，受業(yè)績下滑的影響，上市房企經(jīng)濟增加值持續(xù)下行，2021年滬深以及大陸在港上市的公司EVA均值分別同比下降了44.1%和40.2%，下降幅度均超過了40%。
市值管理方面：由于市場進入下行周期，行業(yè)整體市值持續(xù)下降。在政策調(diào)控疊加市場下行，上市房企市值持續(xù)走低。滬深上市公司市值均值同比下降了10.8%，大陸在港上市房地產(chǎn)公司市值均值同比下降32.9%。A股上市房企中將近七成、港股上市房企中接近九成的企業(yè)市值表現(xiàn)為下跌。
二、中國房地產(chǎn)上市公司投資價值展望
特點一：房地產(chǎn)板塊振蕩下行，估值仍有提升空間。具體來看，上市房企去年平均市盈率都有明顯的下降，進入到2022年受房地產(chǎn)政策邊際調(diào)整放松的影響，未來房地產(chǎn)銷售有望回暖，上市房企的市值有望進一步提升。具有永續(xù)經(jīng)營能力，擁有融資優(yōu)勢企業(yè)，并且在多賽道具有較強競爭力的企業(yè)更受資本市場青睞，這類企業(yè)具有較強的投資價值。
特點二：產(chǎn)城融合，有較強產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力。這些企業(yè)聚焦區(qū)域優(yōu)勢資源，聚焦戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，高效配置產(chǎn)業(yè)用地，著力打造專業(yè)化、特色化的項目，深耕產(chǎn)業(yè)鏈數(shù)字化渠道賦能招商，具有較強的投資價值。
特點三：產(chǎn)城融合，有較強的經(jīng)營能力。這些企業(yè)經(jīng)營規(guī)模持續(xù)提升，盈利能力持續(xù)增強，融資能力強，財務狀況比較穩(wěn)健，負債率比較低，這類企業(yè)也具有較強的投資價值。
2021年，在疫情反復、房地產(chǎn)密集調(diào)控情況下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了上半年高熱下半年轉(zhuǎn)冷的態(tài)勢，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績出現(xiàn)了近年的最低點，行業(yè)出清和優(yōu)勝劣汰在市場下行周期更加顯著，優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司憑借卓越的投資開發(fā)能力和良好的財務基本面，表現(xiàn)出更強的穩(wěn)健性。進入到2022年，疫情多點散發(fā)，宏觀經(jīng)濟面臨需求收縮、供給沖擊和預期轉(zhuǎn)弱三重壓力，房地產(chǎn)政策正在邊際調(diào)整改善，目前房地產(chǎn)市場仍在底部振蕩，上市房企要增強風險意識，趨利避害，以高度的市場敏感性和前瞻性把握城市輪動機遇，推動產(chǎn)品和服務的優(yōu)化，實現(xiàn)業(yè)績的穩(wěn)步增長，彰顯出高投資潛力。
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