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文丨陳聰 肖斐斐 張全國 彭博

按揭貸款提前償還現(xiàn)象成為社會關(guān)注焦點。在居民投資收益率中樞下降的背景下，償還按揭貸款真的成為居民的普遍選擇嗎？按揭貸款會因為加速被償還而出現(xiàn)凈減少嗎？按揭貸款作為銀行一種重要的低風險的資產(chǎn)，未來還會成為銀行的重要經(jīng)營性資產(chǎn)嗎？按揭貸款的利率還有進一步下降空間嗎？

▍按揭貸款和房地產(chǎn)銷售的相互依存關(guān)系。

住房真實需求當然受人口、房屋拆遷速度等非金融因素影響，但按揭貸款定價始終都是影響居民支付能力和決定短期需求的關(guān)鍵變量。按揭貸款需求有賴于真實住房需求，但居民改善居住條件的愿望始終存在。在2012年一輪周期中，按揭小幅放量（房貸利率累計下降142BP），商品房銷售季同比增速從下降14%轉(zhuǎn)為上升6%。2015-2016年按揭大幅放量（房貸利率累計下降241BP），商品房銷售季同比增速從下降13%轉(zhuǎn)為增長25%。

▍按揭凈投放或持續(xù)增加，按揭定價有下降空間。

2021年之后開發(fā)貸款增長乏力，按揭?guī)缀踟暙I了房地產(chǎn)類貸款增量的全部。但存量按揭貸款占各項貸款余額比例距離歷史最高點還有空間，且經(jīng)濟減速背景之下按揭貸款在收益和風險平衡角度來看頗有吸引力。我們估算，到7月時全國銀行體系按揭貸款利率定價4.50%，較之LPR還有5個BP的上浮加點，距離下浮20BP的利率定價下限更有空間。當然，我們認為利率下限扣點和LPR本身也有下降的空間。人民銀行對于按揭貸款投放態(tài)度積極，近期強調(diào)要“引導個人住房按揭利率下行”。

▍按揭貸款的非價格限制有望繼續(xù)放開。

在因城施策的背景之下，按揭貸款的最低首付比例，還有結(jié)構(gòu)性下降的空間。這包括在核心城市針對部分群體下調(diào)按揭貸款首付比例規(guī)定（例如北京），也包括在很多房價沒有上漲壓力的地方繼續(xù)下調(diào)首付規(guī)定。雖然存量按揭貸款可能因為定價偏高而存在提前償還的問題，但按揭貸款新投放也會因為管制放開而增加。

▍按揭貸款提前償還規(guī)模有限。

我們通過按揭貸款凈投放數(shù)據(jù)，假定存量按揭貸款剩余自然到期年限為10年，新房銷售的按揭杠桿利用率為40%，二手杠桿利用率30%，測算可知按揭貸款在2022年上半年提前償還規(guī)模約9400億，這較2021年上半年增加了約1200億，即每月約200億元。而且，這種加速提前償還的行為并不會持續(xù)，因為增量按揭的定價下降，高定價按揭的占比會隨著各種因素而不斷下降。

▍風險提示：

多重效應疊加，按揭貸款不良率提升風險；政策調(diào)整推出或執(zhí)行不夠及時，不動產(chǎn)價格縮水風險。

▍按揭放量支持下的房地產(chǎn)弱復蘇。

我們認為，雖然提前還款的現(xiàn)象值得重視，但還遠沒有到影響按揭貸款投放總量的地步，按揭的投放量有望繼續(xù)上升，價格有望繼續(xù)下降，房地產(chǎn)市場會沿著銷售-信用-投資的鏈條復蘇。當前按揭貸款規(guī)模的變化，既是宏觀經(jīng)濟變化之下金融機構(gòu)資產(chǎn)配置的市場化調(diào)整，也是逆周期調(diào)節(jié)的房地產(chǎn)金融政策有為的結(jié)果，預計不會產(chǎn)生全社會資產(chǎn)負債表的收縮。