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(相關(guān)資料圖)
近期，青島居民買房的經(jīng)歷刷屏，由此，網(wǎng)絡(luò)上引爆公攤面積之爭。著名主持人白巖松表示，“能不能借這樣的機(jī)會，下大決心，按套內(nèi)實(shí)際面積來銷售？”白巖松的呼吁，得到不少網(wǎng)友的點(diǎn)贊與支持，目前來看，多數(shù)網(wǎng)友呼吁取消公攤。不過，在熱烈的取消呼聲中，相關(guān)專家也提出了新的疑問。
近日，記者采訪了北京市近期新開的幾處新盤，關(guān)于公攤面積，銷售人士的答復(fù)多具有一定彈性，并且相差幅度不小。
中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長、匯力基金董事長孟曉蘇8月23日接受記者采訪時(shí)表示，“若按照使用面積買賣房屋，那么房價(jià)就太高了，社會各界可能會更難接受，這樣也沒有真正實(shí)現(xiàn)取消公攤?！焙勒芯吭涸洪L朱曉紅也對記者表示，取消公攤后將面臨兩個難題，即房價(jià)的控制和公共設(shè)施的保障。
得房率亂象
近期，一則消息引發(fā)網(wǎng)絡(luò)熱議：青島居民購110平米新房，銷售人員承諾公攤面積約31%，但新房到手后卻驚愕發(fā)現(xiàn)新房套內(nèi)面積竟只有60多平，實(shí)際公攤面積高達(dá)46%。
記者了解到，上述青島居民所述的小區(qū)名為“維多利亞灣”。事實(shí)上，維多利亞灣小區(qū)只是海中的一粒沙，公攤面積問題在多地普遍存在。
8月20日-24日，記者采訪了北京市目前在售的部分新盤，關(guān)于公攤面積，銷售人士的答復(fù)多具有一定彈性，并且相差幅度不小。以7月15日開盤的北京城建·龍樾天元項(xiàng)目為例，其銷售人員表示，該項(xiàng)目得房率大約在78%-83%之間。7月19日開盤的沙子口某住宅項(xiàng)目，銷售人員表示其得房率在72%-78%。而6月19日開盤的端禮著項(xiàng)目銷售人員表示，得房率在75%-80%之間。
從記者的調(diào)研情況來看，近期開盤的項(xiàng)目，其銷售人員對于得房率的說明，多是一個區(qū)間，幅度在5%及以上。不過，與以上近期開盤的幾個項(xiàng)目不同，由首開地產(chǎn)、金融街控股、通州投資、北京融泰4家開發(fā)商共同開發(fā)的亦莊金悅郡項(xiàng)目，2020年已開盤，目前還在銷售，銷售人員坦陳，該項(xiàng)目得房率大約只有73%。
記者注意到，面對購房者關(guān)心的得房率問題，銷售人員也有一套話術(shù)為準(zhǔn)客戶進(jìn)行“心靈按摩”。以綠城沁園為例，面對得房率問題，銷售人員說明，“會贈送飄窗面積，飄窗不在房本面積內(nèi)”。不過，北京市某在售項(xiàng)目的一位銷售人員曾對記者表示，目前相關(guān)部門已不允許再使用“贈送面積”這樣的措辭。
為提升房屋使用面積，開發(fā)商的設(shè)計(jì)也是“煞費(fèi)苦心”。位于朝陽區(qū)的壹?亮馬由北京亮馬置業(yè)有限公司、九龍倉、綠城等幾家公司聯(lián)合開發(fā)。據(jù)相關(guān)銷售人員介紹，該項(xiàng)目的下躍產(chǎn)品設(shè)計(jì)得很巧妙，平層帶地下，而地下又是買一層送一層，地下得房率可達(dá)到200%。另一位銷售人員介紹，地上平層產(chǎn)權(quán)70年，地下室產(chǎn)權(quán)50年，地下實(shí)際是6米多高的挑空，可以做出一個夾層，這就達(dá)到了地下兩層的效果。銷售人員稱，實(shí)際上，壹?亮馬的樣板間就直接設(shè)計(jì)了地下兩層。
銷售人員表示，雖然壹.亮馬的樣板間已經(jīng)分割了負(fù)一層和負(fù)二層，但為了通過建委的驗(yàn)收，只將面積算成一層，所以現(xiàn)房不能直接分割。假設(shè)現(xiàn)房直接分割成兩層，就達(dá)不到“贈送”其中一層的目的。
北京市一位資深的房產(chǎn)銷售告訴記者，近幾年，北京市住宅得房率80%算是比較高的，78%的得房率是常態(tài)化，而個別公寓的得房率則比較低，有公寓得房率低至60%。
8月22日，記者針對公攤面積問題采訪了一位資深的房企營銷負(fù)責(zé)人，該位負(fù)責(zé)人表示，作為銷售人士，盡管有銷售話術(shù)，也要注意“程度”，以維多利亞灣的銷售人員為例，如果業(yè)主申訴的信息無誤，那這位銷售人員就是在“胡說八道”?！拔艺J(rèn)為首先從銷售人員的管理上，政府應(yīng)該監(jiān)管?！?/p>
此外，該負(fù)責(zé)人認(rèn)為：“假設(shè)立即取消公攤面積，也會倒逼房價(jià)的上漲，事實(shí)上，公攤面積的大小取決于售價(jià)，使用率高時(shí)，售價(jià)也高。解決問題的核心是需要多方聯(lián)合去科學(xué)規(guī)范公攤面積，而不是簡單地取消與不取消?！?/p>
公攤面積到底該不該取消？
公攤面積之爭由來已久，此次青島居民的經(jīng)歷僅是一根導(dǎo)火索。今年3月全國兩會期間，全國政協(xié)委員洪洋就曾提議取消公攤，表示不能由開發(fā)商信口開河，而業(yè)主毫無申辯權(quán)利。
不久前，中國質(zhì)量萬里行曾監(jiān)測到不少項(xiàng)目均存在公攤面積與實(shí)際不符合：山西省晉中市“臺商書語郡”、山東省濰坊市“金慶御花園”、山東省淄博市“天泰嘉億城”、內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市“春城金瀾灣”等。
對于公攤面積的困惑，著名主持人白巖松表示，“商品房的公攤面積呈擴(kuò)大化趨勢，從最初的10%以下，到現(xiàn)在動不動就30%、40%，而且極不透明，讓消費(fèi)者云里霧里地就被框入其中?，F(xiàn)在我們要擴(kuò)大消費(fèi)，要滿足住房剛需等，能不能借這樣的機(jī)會，下大決心，按套內(nèi)實(shí)際面積來銷售？雖然可能表面上帶來房價(jià)平米數(shù)價(jià)格上漲，但漲得透明，讓消費(fèi)者不被騙，實(shí)際上消費(fèi)者還是受益人?！?/p>
事實(shí)上，對于取消公攤面積，業(yè)內(nèi)人士也表示出相應(yīng)的顧慮。孟曉蘇8月23日對記者表示，“我國按照建筑面積計(jì)算房價(jià)，建筑面積和使用面積之間大約有30%的差異，因此房屋買賣出現(xiàn)了‘公攤’的表述。若改為按照使用面積買賣房屋，那么房價(jià)就太高了，社會各界可能會更難接受，這樣也沒有真正實(shí)現(xiàn)取消公攤?！?/p>
8月21日，豪宅研究院院長朱曉紅對記者表示，公攤面積取消后將面臨兩個難題：1、房企建房成本提升，售房價(jià)格如何控制？2、公攤面積取消后，如何保障配套公共設(shè)施的品質(zhì)？
律師：虛增公攤面積不好考證
對于公攤面積的解決辦法，多名法律界專業(yè)人士給出了解釋和建議。
京潤律師事務(wù)所主任張志同8月23日對記者表示，常見的虛增公攤面積途徑有兩個，一是虛列公共建筑設(shè)施；二是虛增、夸大公共設(shè)施面積。譬如開發(fā)商將沒有為小區(qū)業(yè)主提供公共服務(wù)的“自用房”納入公攤部分，或者將500平米公攤面積說成1000平米。對此，購房者通常是稀里糊涂，弄不明白，也無從考量。事實(shí)上，即便是開發(fā)商為購房者提供了公攤部分測繪數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)也可能存在“水分”。
另外，張志同分析，開發(fā)商經(jīng)常組織購房者集中簽約，人數(shù)多、場面熱鬧，購房人在火爆的氛圍中也很難仔細(xì)研究合同內(nèi)容。如果業(yè)主有證據(jù)證明銷售人員此前的允諾與實(shí)際公攤面積相差甚遠(yuǎn)，可通過法律途徑維權(quán)，因?yàn)檫@可能存在銷售欺詐。不過，若要維權(quán)，還需到住建部門查閱公攤部分的備案資料。測量公攤面積，也要請具備資質(zhì)的第三方專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)重新測量。作為資深的房地產(chǎn)行業(yè)律師，張志同認(rèn)為，取消公攤面積，讓消費(fèi)者直接為套內(nèi)面積明明白白買單，這能避免開發(fā)商“夾帶私貨”。
知名律師彭艷軍8月23日對記者表示，有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范公攤面積制度，細(xì)化、明確不同類型房屋公攤面積的最大比例、公攤區(qū)域的組成要素、公攤面積的測量方式、公攤區(qū)域的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，減少因公攤面積問題產(chǎn)生購房爭議或隱患。同時(shí)，可以引入“懲罰性賠償機(jī)制”，對于開發(fā)商違反合同約定隨意擴(kuò)大公攤面積，較大幅度超過合理誤差的行為，可以參照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中的懲罰性賠償責(zé)任，要求其給予購房人公攤面積費(fèi)用三倍賠償，從而提高違法違規(guī)成本，遏制和根除“亂公攤”現(xiàn)象。
彭艷軍對購房者建議：“公攤面積還未取消的情況下，業(yè)主可以通過一些方式來了解真相，譬如要求開發(fā)商列明公攤公用建筑面積的具體項(xiàng)目以及各項(xiàng)目的面積，查閱其最終設(shè)計(jì)圖紙、最終面積測量報(bào)告等，另外也可了解各種數(shù)據(jù)的計(jì)算方式等。最好在買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行明確，詳細(xì)約定公攤的具體部分和面積，也要明確發(fā)生面積誤差后的具體處理方式?！?/p>
公攤面積最終能否取消，何時(shí)取消，不得而知。不過，從目前的網(wǎng)民評論來看，多數(shù)網(wǎng)友呼吁取消公攤。
張志同律師對記者表示，如果公攤面積超出設(shè)計(jì)規(guī)范要求，就要看是否通過驗(yàn)收，如果沒有通過驗(yàn)收，就不具備交付資格。有網(wǎng)友對維多利亞灣小區(qū)發(fā)出質(zhì)疑：公攤面積46%是如何通過審批的？