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房地產(chǎn)行業(yè)融資迎來(lái)利好消息。近日，有市場(chǎng)消息稱，監(jiān)管部門指示工行、建行、中行等多家大行加大對(duì)房地產(chǎn)融資的支持力度，要求每家大行年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)融資至少增加1000億元，融資形式包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、居民按揭貸款以及投資房地產(chǎn)開發(fā)商的債券。
10月9日，一位工商銀行工作人員向記者透露，上述消息屬實(shí)，現(xiàn)在的政策是只放不收。不過(guò)當(dāng)記者問到“只放不收”的具體操作時(shí)，該人士表示不方便透露。
【資料圖】
10月10日，IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受記者采訪時(shí)表示，上半年這六大行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的按揭貸款、開發(fā)貸款合計(jì)也是6000億元左右，如果下半年新增這6000億元能夠落地，則等于這六家銀行下半年注入房地產(chǎn)行業(yè)的貸款需要實(shí)現(xiàn)倍增，那么對(duì)于提升房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性和促進(jìn)行業(yè)回暖的作用是不言而喻的。
不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士指出，幾千億的增量對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)沒太大影響。
房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在筑底
數(shù)千億資金注入地產(chǎn)的背后是，房企如今仍面臨著融資困境。數(shù)據(jù)顯示，2022年1-9月，61家樣本房企共計(jì)發(fā)行境內(nèi)債券347筆，較去年同期減少89筆；發(fā)行規(guī)模共計(jì)約3260億元，同比減少37.25%。從單月融資情況來(lái)看，9月境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模為356.2億元，同比減少24.6%，環(huán)比增加15.6%。2022年前9個(gè)月房企的單月融資量均出現(xiàn)不同程度的同比下降，其中1月、2月及8月下降幅度較高，均超50%。
而2022年下半年，該61家樣本房企境內(nèi)債務(wù)到期規(guī)模約2328億元，約占下半年行業(yè)整體債務(wù)到期量的57%。對(duì)此，觀點(diǎn)指數(shù)指出，境內(nèi)到期規(guī)模并沒有境外集中，并沒有明顯突出的清償情況，但龐大債務(wù)規(guī)模不容輕視。
此外，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年6月末，房地產(chǎn)新增貸款累計(jì)新增0.67萬(wàn)億，不到去年同期的三分之一，占各項(xiàng)新增貸款金額的比例僅為4.9％，占比創(chuàng)近年新低。2021年之前，新增房貸占各項(xiàng)新增貸款的比例大多超過(guò)20％，目前的占比僅為之前的大約四分之一。
圖源：中指研究院
而在房地產(chǎn)貸款余額增速方面。近幾年房地產(chǎn)貸款余額增速持續(xù)下降，并在2020年之后，低于各項(xiàng)貸款增長(zhǎng)水平。2022年6月末房地產(chǎn)貸款余額增速僅為4.2％，不及去年同期增速的一半，僅是同期各項(xiàng)貸款余額增速水平的三分之一。
圖源：中指研究院
不僅是上半年房地產(chǎn)貸款余額增速不行，連房地產(chǎn)行業(yè)今年的“金九銀十”也沒了。
柏文喜指出，目前有些房企已經(jīng)發(fā)布9月業(yè)績(jī)，諸如越秀、中海、招商蛇口9月單月業(yè)績(jī)已經(jīng)回正，但是這尚不能看做市場(chǎng)筑底回升的一個(gè)點(diǎn)，因?yàn)閺陌購(gòu)?qiáng)房企的整體銷售情況來(lái)看，9月份并未出現(xiàn)大面積的回升現(xiàn)象，“十一黃金周”的銷售情況也并不樂觀。因此，促進(jìn)樓市回暖的政策還需要綜合籌劃并加大精準(zhǔn)化施力的力度。
同時(shí)，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水在10月9日接受記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)貸款驟然緊縮，是信貸供給與需求相互作用的結(jié)果，不利于市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。一方面，從貸款資金供給端來(lái)看，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期較弱，特別是民營(yíng)房企連續(xù)出現(xiàn)信用問題，使得金融機(jī)構(gòu)投向房地產(chǎn)的資金更加謹(jǐn)慎。另一方面，從貸款資金需求端來(lái)看，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期較弱，購(gòu)房不積極；民營(yíng)房企迫切需要資金支持，但是由于信用問題，無(wú)法得到金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可。當(dāng)前，需要迫切穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期，促使市場(chǎng)成交復(fù)蘇，進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。
專家：資金起碼缺少4-5萬(wàn)億元
在談及每家大行年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)融資至少增加1000億元帶來(lái)的影響時(shí)，劉水認(rèn)為，對(duì)于需求端來(lái)說(shuō)，按揭貸款增加有利于需求釋放及市場(chǎng)回暖，將新增商品房需求7000億。而對(duì)房企來(lái)說(shuō)，將有近萬(wàn)億的新增資金支持，有助于項(xiàng)目建設(shè)及竣工交付。
“從此次監(jiān)管支持融資利好對(duì)象來(lái)看，資金寬松不再是單一的面向企業(yè)或居民，而是對(duì)生產(chǎn)端、需求端同時(shí)提供資金支持。”劉水說(shuō)。
10月10日，某頭部房企人士向記者表示，該指示對(duì)房企來(lái)講至少是有利的，但具體的利好還要看落實(shí)的程度和執(zhí)行方式。
從執(zhí)行的角度來(lái)看，據(jù)媒體報(bào)道，農(nóng)行傾向于將新增融資派給央企、國(guó)企、頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企；中行有望將這筆千億融資劃出一定額度給未爆雷民企，但需要拼銀團(tuán)貸款，例如，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)貸可以由幾家銀行一起授信一起放款。而建行廣東分行則打算將1000億元拆分，600億元投放給按揭款，少量用于開發(fā)貸。
值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士向記者指出，從房企端的融資來(lái)看主要還是給央企、國(guó)企的，紓困力度會(huì)大打折扣。
柏文喜也持相同的觀點(diǎn)。他表示，真正缺錢的是一眾民營(yíng)房企，不過(guò)市場(chǎng)選擇的結(jié)果，必然是這筆錢會(huì)注入信用狀況和現(xiàn)金流比較好的央企、國(guó)企。若想讓這筆新增信貸資源幫助到民營(yíng)房企，可能要采用國(guó)家隊(duì)外部增信措施。
“這個(gè)指示會(huì)發(fā)揮一定效果，但是真正落實(shí)可能會(huì)與政策預(yù)期有較大的偏離，會(huì)更加促使行業(yè)分化而不是整體上促進(jìn)行業(yè)流動(dòng)性的恢復(fù)，因此這項(xiàng)政策是否能夠真的拯救房企和樓市還有待觀察?！卑匚南舱f(shuō)道。
柏文喜還特別指出，該指示的落實(shí)，會(huì)對(duì)居民端信貸產(chǎn)生一定的促進(jìn)作用，但是由于樓市斷貸潮和提前還貸潮的影響以及新房、二手房市場(chǎng)的不景氣，短期內(nèi)居民按揭貸款很難實(shí)現(xiàn)較大規(guī)模的增幅，反過(guò)來(lái)會(huì)影響樓市銷售去化以及樓市回暖效果。
根據(jù)天風(fēng)證券的預(yù)測(cè)，9月居民貸款難言樂觀。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在居民中長(zhǎng)貸方面，9月商品房成交相比8月有小幅回升，但依舊低于今年7月和季節(jié)性平均水平，預(yù)計(jì)9月居民中長(zhǎng)貸繼續(xù)同比少增。政策對(duì)保交樓、引導(dǎo)樓市回暖訴求進(jìn)一步提升之下，預(yù)計(jì)后續(xù)商品房銷售和居民中長(zhǎng)貸緩慢修復(fù)。
也有一些人持悲觀態(tài)度：幾千億的增量對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)沒太大影響?！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在缺的主要是整體民企的信用，資金起碼缺少4-5萬(wàn)億元。”