12月25-27日，由廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會發(fā)起，聯(lián)合中國商業(yè)物業(yè)發(fā)展建設工作委員會、廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、廣州旭楊國際展覽有限公司共同主辦的“第三屆廣州國際智慧物業(yè)博覽會”（下稱“廣州物博會”）在廣州·廣交會展館盛大開幕。
在為期三天的廣州物博會上，中指控股CEO、中指研究院常務副院長黃瑜女士在12月25日廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會專場上發(fā)布了2022廣州市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展研究報告，并在“多視角下的物業(yè)企業(yè)發(fā)展態(tài)勢高峰論壇”上以“理性回歸?行穩(wěn)致遠”為題，分享了中國物業(yè)管理行業(yè)2022年回顧&2023年展望。
【資料圖】
2022廣州市物業(yè)管理行業(yè)
發(fā)展研究報告
一、廣州市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
?二十城綜合指數(shù)環(huán)比基本持平，同比略有上漲，廣州漲幅排名第六位
2022年12月，二十城物業(yè)服務價格綜合指數(shù)為1075.48，同比上漲0.08%，環(huán)比上漲0.01%。同比來看，二十城中，杭州、寧波、無錫、廣州等12個城市物業(yè)服務價格指數(shù)上漲，上漲城市數(shù)量較去年同期減少7個；北京、長沙、合肥等7個城市物業(yè)服務價格指數(shù)與去年同期持平；僅天津物業(yè)服務價格指數(shù)同比下跌。廣州市物業(yè)服務價格指數(shù)為1022.71，低于二十城綜合指數(shù)；環(huán)比上漲0.03%，漲幅排名第六位。
圖：2022年12月二十城物業(yè)服務價格指數(shù)
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?廣州市物業(yè)服務均價為2.69元/平方米/月，在一線城市中排名靠后
2022年12月，二十城物業(yè)服務均價為2.52元/平方米/月。廣州市物業(yè)費均價2.69元/平方米/月，在二十城中排名第六。但在一線城市中，排名靠后，一線城市中，深圳均價最高，為3.87元/平方米/月；北京次之，為3.39元/平方米/月，上海為2.78元/平方米/月。廣州整體物業(yè)費水平還有提升空間。
圖：2022年12月城市物業(yè)服務均價（單位：元/平方米/月）
?物業(yè)費全國排名第六，滿意度得分位列第五位，質優(yōu)價廉表現(xiàn)突出
2022年7月，中指研究院發(fā)布的《2022中國物業(yè)服務滿意度研究報告》中顯示，廣州的物業(yè)服務滿意度得分為83.5分，高于行業(yè)均值水平5.4分，在重點城市中位列第五位。
圖：2022年全國物業(yè)服務滿意度普查典型城市得分情況
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?信用建設：建立企業(yè)信用體系，促進行業(yè)健康發(fā)展
為推進物業(yè)企業(yè)信用體系建設，規(guī)范物業(yè)企業(yè)行為，促進行業(yè)健康發(fā)展，早在2019年，廣州市物協(xié)制定了《廣州市物業(yè)服務企業(yè)信用評價暫行規(guī)則》，以物業(yè)企業(yè)的管理面積、主營業(yè)務收入、業(yè)主滿意度、守信失信信息等方面作為評價標準，設定相應分值和記分有效期，最終由統(tǒng)計生成總得分，由市物協(xié)每月公布企業(yè)信用評價結果。
根據(jù)2022年9月公布的《廣州市物業(yè)服務企業(yè)信用等級評價》顯示，廣州珠江城市管理服務集團位居第一位，廣州凱云發(fā)展、奧園智慧生活服務(廣州)等企業(yè)并列第二名，前二十中不乏中海物業(yè)、萬科物業(yè)、保利物業(yè)、越秀物業(yè)等頭部企業(yè)。信用體系評價的開展，為行業(yè)發(fā)展樹立了標桿，對企業(yè)行為進行了規(guī)范，為業(yè)主選擇物業(yè)服務企業(yè)提供了參考。
圖：廣州市物業(yè)服務企業(yè)信用等級評價（第20220930期）
?行業(yè)規(guī)模：總在管面積4.15億平方米，商品住宅物業(yè)管理覆蓋率達到92.4%
截至上年末，廣州市現(xiàn)有存量項目共有約5712個，總管理面積約4.15億平方米，其中，住宅業(yè)態(tài)占比最高，為66.8%。2000-2022年廣州市商品住宅竣工面積約3億平方米，由此可得，廣州市商品住宅物業(yè)管理覆蓋率已經(jīng)達到92.4%，如果考慮到老舊小區(qū)及其他非住宅項目，覆蓋率數(shù)據(jù)可能會降低，11個區(qū)中管理面積占比最高的是番禺區(qū)，高達28.25%。
圖:2021年廣州市物業(yè)管理行業(yè)管理面積業(yè)態(tài)分布情況
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圖:廣州市各市區(qū)管理面積區(qū)域分布情況(截至2022年6月30日)
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?經(jīng)營績效：營收復合增長率22.12%，利潤總額復合增長率30.42%，均高于百強增速
近年來，廣州市物業(yè)企業(yè)營收總額及利潤總額均保持穩(wěn)定增長。截至上年末，全市物業(yè)企業(yè)營收總額由2019年194億元增長至289.3億元。復合增長率22.12%。2019年全市物業(yè)企業(yè)利潤總額僅為9.7億元，2021年末，利潤總額增長到16.5億元，年復合增長率30.42%。均高于百強增速，證明廣州市的物業(yè)企業(yè)在質優(yōu)價廉、高覆蓋率的同時，也取得了不錯的經(jīng)營績效。
圖:廣州市物業(yè)企業(yè)營業(yè)收入情況
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圖:廣州市物業(yè)企業(yè)利潤總額變化情況
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?自治組織：業(yè)主大會覆蓋率42.7%，業(yè)委會覆蓋率達33.6%
自廣州市住建局重新修訂《成立業(yè)主大會工作指引》以來，全市業(yè)主大會成立數(shù)量增長迅速。截止2021年末，全市共有業(yè)主大會1479個，較上一年大幅增加485個，業(yè)主大會覆蓋率也隨之走高，首次突破40%。業(yè)主大會覆蓋率的提高，為營造業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、政府三方共建共治共享小區(qū)治理格局打下了堅實的基礎。業(yè)主大會快速增長的同時，也帶動了物業(yè)管理委員會的發(fā)展，2022年上半年，全市成立了133個物業(yè)管理委員會，孵化了37個業(yè)委會，合計共成立170個業(yè)主組織。截至6月底，廣州市全市的業(yè)主組織共1169個，其中物業(yè)管理委員會535個、業(yè)委會634個，業(yè)委會覆蓋率持續(xù)上升，截止2022年6月底，全市業(yè)委會覆蓋率達到33.6%，呈現(xiàn)穩(wěn)步提升的趨勢。
圖:2017-2021年廣州市業(yè)主大會數(shù)量及覆蓋率
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圖:2019.10-2022.6年全市業(yè)主委員數(shù)量及組建率
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?社會責任：奮戰(zhàn)抗疫前線，提供就業(yè)崗位，投入普法與抗疫活動
疫情大考下，彰顯企業(yè)擔當和家國情懷：2022年4月廣州市白云區(qū)突發(fā)疫情，廣州市物協(xié)會聞令而動，迅速組織物業(yè)企業(yè)，嚴格落實疫情防控措施，堅守奮戰(zhàn)在防疫一線，齊心協(xié)力抗擊疫情，充分體現(xiàn)廣州市物業(yè)行業(yè)責任擔當。
提供大量就業(yè)崗位：就業(yè)是民生之本。近5年來，全市行業(yè)從業(yè)人員數(shù)量增長了近5萬人，截至2021年底，全市物業(yè)行業(yè)從業(yè)人員達21.85萬人，同比增加0.85萬人。
物業(yè)普法宣傳進小區(qū)：為了宣貫《廣州市物業(yè)管理條例》及相關配套文件，廣州物協(xié)從2022年7月起至年底，在全市11個行政區(qū)、150個物業(yè)小區(qū)內(nèi)設點開展“行業(yè)法規(guī)進小區(qū)，美好家園共建設——廣州市物業(yè)管理普法宣傳進小區(qū)”為主題的系列活動。
投入公益活動，承擔社會責任：廣州物協(xié)全年引導31家會員單位在滿足防疫要求前提下，投入約120萬元的建設資金，設置54個物業(yè)服務愛心驛站，解決快遞小哥等戶外勞動者休息難、飲水難、充電難、如廁難等問題，打通行業(yè)服務戶外勞動者的“最后一百米”，有效提升群眾獲得感、安全感、幸福感。
圖:2016-2021年廣州市物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員數(shù)量變化
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二、廣州市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢
?“質優(yōu)價廉”氛圍已形成，唯有“質更優(yōu)”
企業(yè)通過優(yōu)化標準、提供更有溫度的服務、加大智能化投入等方式，讓服務更加“質優(yōu)價廉”。其中，智能化投入方面，2022年6月，廣州市物協(xié)與廣州市標準化協(xié)會聯(lián)合發(fā)布《住宅小區(qū)智慧物業(yè)服務評價標準》。廣州市多個智慧社區(qū)建設已初具成效，通過搭建數(shù)字化服務系統(tǒng)，整體效率能提升30%。如雅生活集團搭建“雅智聯(lián)”超級云平臺、保利物業(yè)搭建“保利芯智慧平臺”，均積極利用數(shù)字化賦能企業(yè)提質增效。
注:因碧桂園服務收購了富力等企業(yè)，很多業(yè)務分布在廣州，因此，將其納入研究范圍
?重視滿意度調研，提供讓客戶更滿意的服務
?提供更多延伸服務，打開局面，引領發(fā)展
企業(yè)將城市服務、多元化服務提升到戰(zhàn)略層面，同時，結合公司的資源優(yōu)勢，深度融合業(yè)主需求，以高品質服務背書，打造增值服務產(chǎn)品+服務的一站式閉環(huán)體驗，提升服務品質。、
表:2022H1廣州市重點企業(yè)多種經(jīng)營收入情況
?提供更多延伸服務：IFM業(yè)務或將成為廣州企業(yè)增長新引擎
IFM（綜合設施管理）作為一個綜合性的空間服務體系，本質上屬于“非核心業(yè)務外包”，是目前物業(yè)公司“多種經(jīng)營業(yè)務”的有機整合與相互協(xié)同，近幾年，受到國內(nèi)企業(yè)的高度關注，經(jīng)預測，國內(nèi)IFM市場規(guī)模在萬億元，空間廣闊。物企憑借整合空間、資產(chǎn)、人員的天然優(yōu)勢，將在該領域大有作為。就實踐情況看，不同物企的戰(zhàn)略布局和服務內(nèi)容存在較大差異，隨著競爭的加劇，物企應聚焦自身優(yōu)勢構筑護城河。
表：廣州市重點企業(yè)IFM實踐
?遵守政策規(guī)范，緊跟政策走勢，在養(yǎng)老、紅色、老舊小區(qū)改造等領域占得先機
廣東省相關部門政策，涵蓋養(yǎng)老服務體系建設、紅色物業(yè)試點、老舊小區(qū)改造、典型案例推廣、物管專項整治等方面。自《廣州市物業(yè)管理條例》出臺以來，相關部門積極落實出臺了一系列管理辦法、服務標準和操作規(guī)范，對行業(yè)的專業(yè)化、制度化發(fā)展起到了促進作用。
表:2022年廣東省物業(yè)管理行業(yè)相關政策匯總
表:2022年廣州市物業(yè)管理行業(yè)相關政策匯總
中國物業(yè)管理行業(yè)
2022年回顧&2023年展望
一、回顧2022
?規(guī)模：行業(yè)規(guī)模仍在持續(xù)擴張，但增長速度有所放緩
2022上半年港股上市物企在管面積均值約1.16億平方米，同比增長26.98%；合約面積均值約1.77億平方米，同比增長16.61%。而去年同期數(shù)據(jù)顯示，港股上市物企在管面積、合約面積同比增速分別為38%、27%；2021全年港股上市物企的在管面積、合約面積同比增速分別為44.3%、37.6%?？梢?022年港股上市物企規(guī)模擴張的速度整體有所放緩。
圖：2019年-2022H1港股物業(yè)服務上市公司在管面積及合約面積情況
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?多經(jīng)：多種經(jīng)營收入正增長，但占比下降，因企制宜有取有舍
2022年，物業(yè)企業(yè)繼續(xù)在多種經(jīng)營領域的進行探索，上半年上市企業(yè)多種經(jīng)營總收入均值約為7.64億元，同比增長25.87%；受關聯(lián)方影響，導致非業(yè)主增值服務收入減少，進而導致多種經(jīng)營收入占比下滑：由2021年6月30日的43.42%下滑到2021年底41.04%，進而下滑至2022年6月30日的38.50%。
經(jīng)歷疫情洗禮，物業(yè)企憑借與業(yè)主的深度互動，強化了彼此聯(lián)系，正在系統(tǒng)梳理和分析業(yè)主的真實需求，結合自身資源稟賦，有取有舍，因企制宜。
圖：上市物業(yè)服務企業(yè)2021H1-2022H1多種經(jīng)營收入及占比整體情況
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圖：部分上市物業(yè)服務企業(yè)非業(yè)主增值服務收入及占比
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?資本：國資企業(yè)更受青睞，IPO熱度下降，新增企業(yè)數(shù)量及融資額與2018年持平
二、展望2023
?實現(xiàn)有質量的增長：收并購主體相互認識更深刻，上市企業(yè)間并購增多
未來，企業(yè)擴規(guī)模仍將持續(xù)，但整體增速將有所放緩，2022年上半年港股上市物企在管面積、合約面積分別同比增長26.98%、16.61%，相較于去年同期，增速已經(jīng)明顯放緩?？紤]到新盤竣工體量下行、并購量減少等因素，物業(yè)服務企業(yè)正在由盲目擴規(guī)模向追求有質量的增長轉變，2023年，企業(yè)或將聚焦于服務品質提升、單盤盈利能力建設和品牌價值提升三大維度實現(xiàn)規(guī)模增長的提質增效。行業(yè)在經(jīng)歷收并購熱潮后，買賣雙方對彼此的認識和了解更加深刻，并購更謹慎，性價比、業(yè)務的協(xié)同性、互補性、投后管理和長期盈利能力等多個方面都被考慮在內(nèi)。目前上市物企數(shù)量較多，一些企業(yè)出現(xiàn)“掉隊”現(xiàn)象，另一方面，部分企業(yè)發(fā)展勢頭良好，“彈藥”充足，因此未來上市企業(yè)間的兼收并購案例可能會增多。
圖：物業(yè)服務企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模增長提質增效的三大維度
?提供更具性價比的優(yōu)質服務：提升密度與”四化建設“是關鍵
未來，物業(yè)服務企業(yè)要加快推進品牌“四化”建設：服務標準化、標準產(chǎn)品化、產(chǎn)品品牌化、品牌價值化，并以此來引領服務效率和服務品質提升。聚焦服務品質，通過建立標準化管理制度、運用智能化手段和引進專業(yè)人才等舉措，推動服務標準化和標準產(chǎn)品化建設；積極延伸服務鏈條，形成多元品牌組合，將產(chǎn)品形成品牌概念，增強品牌市場競爭力；積極響應客戶物質層面及精神層面的訴求，升華品牌價值。
來源：中指研究院整理
?城市服務處于增長期：現(xiàn)階段營收貢獻大于利潤貢獻
目前，城市服務入局者以綜合實力出眾的頭部企業(yè)及具備區(qū)域優(yōu)勢的本地企業(yè)為主，企業(yè)切入賽道的方式整體可概括為合資合作、戰(zhàn)略合作、公開競標、投資收購等四類。2022年上半年世茂服務、雅生活服務、金科服務城市服務收入同比增速分別高達400%、302%、128%；更多企業(yè)仍處于加速布局階段。一方面，城市服務整體標的額不斷增大，2022年上半年，年單金額超過億元的標的達到153個，同比增長68%；另一方面，由于城市服務業(yè)務的毛利率低于物企整體毛利率，現(xiàn)階段城市服務對企業(yè)的營收貢獻仍大于利潤貢獻。
圖：截止2022年6月30日全國城市服務年化額超過1億元的大標數(shù)量
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圖：截止2022年6月30日港股上市企業(yè)、環(huán)衛(wèi)企業(yè)及物企開展城市服務毛利率情況
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?方向差異：頭部企業(yè)戰(zhàn)略多元，中部企業(yè)注重擴規(guī)模，小型企業(yè)主打特色牌
?提升ESG發(fā)展水平：爭取綠色金融支持
物業(yè)企業(yè)不斷強化ESG發(fā)展，塑造社會擔當、低碳綠色、良好治理的形象，爭取獲得綠色金融支持，高效融資。
◆?物業(yè)行業(yè)ESG報告披露率高、及時性強，但外部鑒證缺乏
◆?物業(yè)上市公司ESG得分整體較高，社會指標（S）邊際貢獻最大
◆?公司治理（G）指標表現(xiàn)均衡，環(huán)境指標（E）整體分化大
◆?ESG得分與盈利能力呈正相關關系，已形成良性互動
◆?優(yōu)秀ESG實踐有助于企業(yè)規(guī)模擴張，但在效率方面仍需改進
結語
近年來，物業(yè)管理行業(yè)迎來飛速發(fā)展的黃金時期，市場競爭格局不斷演化。在新的發(fā)展形勢下，物管企業(yè)逐漸回歸服務質量本質，專注服務能力提升。以公共服務為載體、以城市空間運營、產(chǎn)業(yè)支持發(fā)展、社區(qū)民生服務為主要業(yè)務領域。通過數(shù)字化賦能、智慧化手段，實現(xiàn)規(guī)模化、一體化運營，面向城市政府、企業(yè)、居民提供綜合服務。在物管行業(yè)高速高質發(fā)展的當前階段，廣州市物業(yè)服務企業(yè)不僅在系列指導性、支持性政策下穩(wěn)健發(fā)展，還積極對接資本，借助資本力量擴規(guī)模、拓業(yè)務、升級和優(yōu)化服務，為行業(yè)的發(fā)展起到積極的推動作用。