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轉(zhuǎn)眼間三年時間過去了，這三年時間大家賺到錢了，相信絕大部分人都是沒有掙到錢的，因為2020年掙不到錢怪疫情，2021年賺不到錢還是怪疫情，2022年掙不到錢更是怪疫情，那么2023年賺不到錢就沒有理由再怪疫情了吧，這時候有人就站出來，說到這是怪疫情的后遺癥影響，2023年上半年會經(jīng)歷疫情的洗刷，要到下半年才恢復(fù)到原有的狀態(tài)。
2023年下半年經(jīng)濟要恢復(fù)房地產(chǎn)是不是能恢復(fù)原有的狀態(tài)？答案是不可能了，因為過去的事情都是有政策支持，有需求量拉升，如今一切都好像發(fā)生了變化。
【資料圖】
2022年為了拉動市場回暖，全國樓市調(diào)控次數(shù)已經(jīng)超過了1000次，同比增長40%，但是整個市場卻沒有任何的起色，新房市場銷量下降，二手房市場全線下跌。
2022年房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)都并不太理想。
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中國房地產(chǎn)市場月報2022年12月
2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售百億專題
房地產(chǎn)投資，2022年全國整體投資下降了9.2%，東部、中部、西部、東北，分別下降了6.5%、6.2%、6.1%、22.8%
商品房銷售面積，2022年前11個月，商品房銷售面積121,250萬平方米，同比下降23.3%，住宅銷售面積下降26.2%。東部、東部、西北、東北分別下跌22.8%、19%、27%、35.9%。
銷售金額，2022年前11個月商品房銷售金額，118,648億元，下降26.6%，其中住宅銷售面積更是下降28.4%，東部、中部、西部、東北，分別下跌25.6%、24%、30.5%、39.5%，結(jié)合銷售單價9785元每平米。
2022年的房地產(chǎn)市場是老百姓形成共識，房價要下跌的一年了，而且下跌的幅度比想象中還要大，剛需購房者看看，再說投資者怎么還敢入手投資，趕緊把手中的房產(chǎn)拋售出去……
特別是東北地區(qū)的房地產(chǎn)，跌幅是全國的兩倍，銷售面積減少了1/3，銷售額更是下降了接近4成，相關(guān)的機構(gòu)整理出11月份339個城市房價指數(shù)，同樣感覺到北方城市的整體樓市狀況并不太可觀：
金昌環(huán)比下降5.6%、大慶環(huán)比下降7.2%、白銀環(huán)比下降7.3%、南陽環(huán)比下降10.4%、棗莊環(huán)比下降9.4%，日照環(huán)比下降6.2%，聊城環(huán)比下降10.9%，石家莊環(huán)比下降8.7%，北京環(huán)比下降4.7%，注意的是，這是一個月的房價下跌幅度，如果一年有10個月這么大幅度的下降，絕大部分的城市價格都是出現(xiàn)要漲的狀態(tài)了。
在這樣的大背景下，剛需購房者怎么敢下手買房呢？心想原本100萬的房產(chǎn)持一個月購買就變成了95萬，再遲一個月購買就變成了90萬，誰一個月能掙5萬元，還不如坐等房價繼續(xù)回落。
北方比較有代表性的熱門城市濟南、青島、天津、長春、哈爾濱、沈陽、大連、石家莊等城市，在2016年之后就開始出現(xiàn)陰跌的局面，其中石家莊的房價在2017，年最高峰1.9萬元每平米，租金僅需要1.3萬元每平米，在過去整整5年時間，價格不僅沒有出現(xiàn)上漲，甚至還出現(xiàn)了下跌；哈爾濱的去庫存周期達(dá)到了144個月，這個什么概念，也就是需要12年時間才把新房的庫存量才能消化完畢；沈陽二手房掛牌量已經(jīng)突破了15萬套成交量也出現(xiàn)了大幅度的縮減，只有生在北方這些城市的老百姓，才明顯的感覺到樓市比那邊的天氣還要冷。
北方多座城市集體失守，是這三方面的因素所導(dǎo)致：
1、樓市調(diào)控政策
2016年開始，國家正式提出“房住不炒”，可能很多南方的購房者都沒有太大的感知，在2016年至2021年平均房價漲幅高達(dá)60%，絕大部分房價漲幅都集中在長三角、珠三角這兩大區(qū)域。
其實整個政策的調(diào)控還是開始發(fā)力了，特別是進(jìn)入到2020年兩道紅線、三道紅線、上調(diào)房貸利率等多種方式進(jìn)行調(diào)控后，市場的價格迎來了180度的大轉(zhuǎn)變。根據(jù)國家統(tǒng)計局公開數(shù)據(jù)顯示，2020年6月份以來，全國新房價格平均每平米變化僅有53元，意味著投資房地產(chǎn)的屬性基本上被剝削，更關(guān)鍵的是還要進(jìn)一步的擠掉部分房地產(chǎn)泡沫。
中指研究院發(fā)布《百城價格指數(shù)報告》，2022年12月份百城新房，二手房價格跌幅進(jìn)一步的擴大，根據(jù)數(shù)據(jù)中顯示南方城市相對來說是比較抗跌一點的，但是也有部分城市已經(jīng)開始失守。
2、人口的流動
在第7次人口普查的數(shù)據(jù)中，就顯示出國內(nèi)的人口走向已經(jīng)有著明顯的變化，目前人口主要都是集中在長三角、珠三角、京津冀、成渝。
東北三省在過去10年時間中，人口流出超過1,000萬，哈爾濱在過去10年時間中人口流失超過600萬，北方城市多個省份的人口都在持續(xù)性的流出，在沒有人口支撐的狀態(tài)下，需求量自然也在下降，房價自然你會跟著下滑。
有句話是這樣聊的，短期看金融、中期看土地、長期看人口，從長遠(yuǎn)規(guī)劃來看人口都沒了，還說什么未來了。
3、宜居環(huán)境
在南方地區(qū)很少聽說霧霾、沙塵暴，等這樣的天氣狀況出現(xiàn)吧，即便剛剛提到的這些出現(xiàn)的概率相對來說比較小，那么冬天漫雪紛飛出門不方便，再看看南方部分地區(qū)，冬天相對來說下雪比較少，甚至像廣東這些地方還沒有雪下，一對比傷害就出來了。
三亞最多購房者居然是來自于東北三省，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示東北三省在三亞的購房占比達(dá)到了47%，有這個玩笑是這樣開的，在冬天的三亞看到的都是東北人。
另外在廣東地區(qū)的惠州、肇慶、江門等城市依舊聚集了大量的北方人群，在這里，我印象最深刻的是，一個客戶黑龍江人在11月份來到廣東的時候非常的震驚，為什么廣東還有綠葉，而且還能穿短袖。
4、經(jīng)濟發(fā)展大方向
三十年河?xùn)|，三十年河西，過去北方地區(qū)確實占據(jù)了國家經(jīng)濟的重心位置，2010年至2021年，北方經(jīng)濟占全國總量從42.8%下降到35.2%，南北經(jīng)濟總量差距14.4%擴展到29.6%，另外人均GDP的差距從0.97擴大到1.25。
如今北方地區(qū)除了北京在GDP前10以內(nèi)，其他城市都在逐步的被追趕上來了，觀看全球任何一個發(fā)達(dá)國家人口都是傾向發(fā)達(dá)城市。
南方城市也陷入其中，粵港澳大灣區(qū)的中山、肇慶房價回落幅度相比最高峰的時候都已經(jīng)接近25%了，另外受到2022年的沖擊下，整個市場又進(jìn)一步的沖垮了惠州房價回落也達(dá)到了10%，粵港澳大灣區(qū)，其他城市房價都跟著回落，包括深圳和廣州在內(nèi)
長三角10個有8個城市也出現(xiàn)了價格下滑，雖然下降幅度沒有北方城市那么大，但是價格的回落，對于剛需購房者來說，看到了未來買得起房的希望。