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2022年最后一個月，房價下滑態(tài)勢依然未能扭轉。
1月16日，國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2022年12月份70個大中城市中，新房價格環(huán)比下降城市有55個，比前一個月增加4個；二手房價格環(huán)比下降城市有63個，比前一個月增加1個，下跌城市數(shù)繼續(xù)維持在高位。
2022年12月，70城新房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，同比下跌2.3%；二手住宅價格指數(shù)環(huán)比下跌0.4%，同比下跌3.8%。自2021年9月以來，新房和二手房市場價格均已持續(xù)環(huán)比下跌16個月，同比下跌時間也接近1年。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，房價持續(xù)下跌導致市場預期發(fā)生了改變，即預期價格可能會繼續(xù)下跌，由此惡化了買房需求，導致市場疲軟。因此，2023年穩(wěn)房價是穩(wěn)預期、穩(wěn)需求、紓困供給端的關鍵；房價不穩(wěn)，問題很難解決。
近期，央行、銀保監(jiān)會針對房價連續(xù)下跌城市祭出利率不設下限的政策。據(jù)此標準，有35個城市存在房貸利率繼續(xù)下調(diào)的空間。
就在1月16日，央行進行820億元7天逆回購操作、740億元14天逆回購操作與7790億元MLF操作，充分滿足節(jié)前金融機構資金需求。
房價繼續(xù)大面積下滑
一線城市新房價格在連跌3個月后，有了止跌現(xiàn)象。2022年12月份，一線城市新房價格環(huán)比變動由11月下降0.2%轉為持平；同比則上漲2.5%，漲幅與11月相同。
其中，北京、上海新房價格環(huán)比分別增長0.2%、0.4%；廣州、深圳環(huán)比分別下降0.4%、0.3%；北京、上海、廣州新房價格同比分別增長5.8%、4.1%、0.4%，深圳則同比下降0.2%。
二手房市場表現(xiàn)則仍然疲弱，并會影響到新房市場預期。2022年12月份，一線城市二手房價格環(huán)比下降0.5%，降幅比11月擴大0.1個百分點；同比上漲0.6%，漲幅比11月回落0.6個百分點。其中，北京、上海、廣州、深圳二手房價格環(huán)比分別下滑0.4%、0.5%、0.6%、0.5%。
范圍更為廣大的二三線城市，無論是新房市場還是二手房市場，房價仍繼續(xù)處于下跌態(tài)勢。
2022年12月份，二線城市新房價格環(huán)比下降0.3%，降幅比11月擴大0.1個百分點；二手房價格環(huán)比下降0.4%，降幅與11月相同。三線城市新房價格環(huán)比下降0.3%，降幅與11月相同；二手房價格環(huán)比下降0.4%，降幅比11月收窄0.1個百分點。
70個大中城市中，新房價格環(huán)比下跌城市數(shù)達到55個。也就是，有15個城市新房價格仍保持環(huán)比上漲，這15城分別是：北京、上海、杭州、寧波、青島、長沙、成都、西安、銀川、無錫、揚州、泉州、九江、平頂山、南充。其中，泉州、揚州以0.7%、0.6%漲幅領先；其次是長沙、成都，漲幅均為0.5%。
70個大中城市中，二手房價格環(huán)比下跌城市數(shù)達到63個，僅 7個城市環(huán)比上漲，如寧波、長沙、成都、貴陽、昆明、徐州、瀘州；二手房同比下跌城市數(shù)量更是達到64個，只有成都、北京、上海、昆明、南充和無錫在上漲。其中，二手房價格環(huán)比漲幅最高的是昆明，達到0.3%。
新房價格和二手房價格環(huán)比均上漲的城市僅有3個，分別是長沙、成都、寧波。其中，長沙新房、二手房價格分別環(huán)比上漲0.5%、0.2%；成都亦分別上漲0.5%、0.2%；寧波則分別上漲0.2%、0.1%。
2023年，全力穩(wěn)房價
70城房價數(shù)據(jù)表明，房價有趨穩(wěn)基礎，但這個基礎仍不牢固。2023年穩(wěn)房價依然是房地產(chǎn)重要工作，并成為穩(wěn)預期、穩(wěn)樓市的重要條件。近期政策著力點正是從供需兩端發(fā)力穩(wěn)房價。
近日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋追抠J利率政策下限。
央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，政策出臺后，一些城市政府積極作出相應調(diào)整，帶動了新發(fā)放房貸利率有所降低。根據(jù)相關數(shù)據(jù)，去年12月份新發(fā)放個人住房貸款利率，全國平均為4.26%，同比下降1.37個百分點，是2008年有統(tǒng)計以來歷史最低水平。
鄒瀾表示，按照“因城施策”原則，根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況，動態(tài)調(diào)整允許階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限的城市范圍，形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。
基于央行房貸利率自由下調(diào)的規(guī)則，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進在對2022年12月70城房價數(shù)據(jù)測算后發(fā)現(xiàn)，有35個城市符合下調(diào)標準，此類城市在春節(jié)后需要迫切關注樓市疲軟現(xiàn)象，充分運用好房貸利率自由下調(diào)權限。
他根據(jù)下調(diào)利率迫切程度對這些城市進行了由大到小排序：一二線城市有14個，包括長春、沈陽、太原、大連、哈爾濱、鄭州、天津、石家莊、福州、南寧、貴陽、廈門、武漢、蘭州；三線城市有21個，包括牡丹江、湛江、洛陽、岳陽、北海、秦皇島、吉林、徐州、金華、濟寧、常德、韶關、桂林、唐山、錦州、溫州、宜昌、惠州、丹東、蚌埠、襄陽。
“目前來看，符合新房貸利率下調(diào)城市基本集中在三四線城市和部分二線城市?！敝袊斦茖W研究院研究員賈康認為，從2022年底前階段性放寬到中央經(jīng)濟工作會議部署，再到這次建立“動態(tài)調(diào)整機制”，支持剛性需求、提振房地產(chǎn)市場信心的信號逐步釋放。他預計2023年隨著各項措施落地見效，中國宏觀經(jīng)濟將持續(xù)好轉，房地產(chǎn)市場也有望逐步企穩(wěn)恢復。
嚴躍進預計，從供給端角度看，近期會發(fā)布資產(chǎn)負債表優(yōu)化21條方案，資金到位后房企在定價上就會趨穩(wěn)；從需求端看，新一輪購房需求刺激政策在路上，需求端活躍，房價無序下跌也會停止。
“若疫情感染高峰能在一季度褪去，積極紓困或許在二季度產(chǎn)生效應，即熱點城市交易量開始企穩(wěn)并慢慢回升，并在下半年帶動都市圈周圍城市好轉。不過，由于樓市和經(jīng)濟基本面較弱，不太可能出現(xiàn)大幅度反彈，特別是房價反彈?！崩钣罴晤A計。