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“農(nóng)業(yè)銀行(行情601288,診股)4月份還貸已經(jīng)約滿，要等到5月份了?，F(xiàn)在還款時(shí)間由不得我們，主要由銀行決定?！?月7日，家住武漢的李梅（化名），又一次在線下農(nóng)業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，提交了提前還貸的申請(qǐng)。
她告訴焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)，在還貸的路上遇到了好幾次“坑”。幾年前第一次還貸時(shí)，錢湊好了但銀行讓她等了兩個(gè)月，當(dāng)時(shí)提前還貸的人還不算多。雖然還貸之路一波三折，好在李梅當(dāng)時(shí)純商貸的70萬(wàn)，目前僅剩一二十萬(wàn)。
“這次打算都還清了?！?李梅稱，現(xiàn)在要求提前還貸的人很多，銀行收到了很多申請(qǐng)單。至于為何選擇提前還貸，她說(shuō)：“一是生活壓力大，利息還下來(lái)太多，本身沒(méi)固定工作，靈活就業(yè)也要交費(fèi)。二是當(dāng)時(shí)買房，說(shuō)來(lái)話長(zhǎng)。老百姓(行情603883,診股)不容易，又要想辦法打工，沒(méi)時(shí)間到處折騰?！?/P>
隨著“蒙眼”買房增值時(shí)代的結(jié)束，以往浩浩蕩蕩的貸款買房潮，變成了如今的排隊(duì)還貸潮。像李梅提前還貸、甚至將房貸直接清零的人不在少數(shù)。
焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，六大國(guó)有銀行排隊(duì)還貸較難，而城市銀行提前還貸相比來(lái)說(shuō)容易。有網(wǎng)友稱：“當(dāng)時(shí)農(nóng)行申請(qǐng)還貸的時(shí)說(shuō)3個(gè)月，實(shí)際上4個(gè)月?！薄艾F(xiàn)在工行要排兩個(gè)月，以前只需要1個(gè)月。”
近日，提前搶還貸額度等話題頻登熱搜榜，有的排隊(duì)幾個(gè)月，還有違約金，有的銀行直接關(guān)閉app通道。但是，依舊阻擋不了民眾去杠桿、修復(fù)自身資產(chǎn)負(fù)債表的熱情。
某位城商行北京分行公司條線的員工向焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)表示，之前存款利率比現(xiàn)在要高，現(xiàn)在則直接進(jìn)入利率下行通道，且投資渠道比較狹窄，所以出現(xiàn)這種情況。大家都在算經(jīng)濟(jì)賬，希望提前還貸，減少未來(lái)利息。此外，現(xiàn)金在貶值，存款利率低于現(xiàn)在的貸款利率，寧可提前還貸，可以少交一點(diǎn)利息。
對(duì)于提前還貸熱，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣則認(rèn)為：
首先，大部分城市房?jī)r(jià)普遍下降，眼下房屋的升值空間已經(jīng)跑不贏房貸利息。今年雖然還有極少部分城市的房?jī)r(jià)還在上漲，但很多城市的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有上漲，還有下降，大家對(duì)樓市的信心也在普遍下降。
其次，近期新的房貸利率不斷下調(diào)。而之前的房貸利率有不少很高，比如百分之五點(diǎn)多，甚至還有百分之六點(diǎn)多的。還款周期越長(zhǎng)，利息就會(huì)越高，和新的房貸利率政策相比，差額也會(huì)越大。
再次，受疫情影響，很多人收入受到影響，每月房貸是一筆不小的開(kāi)銷。所以，部分購(gòu)房人索性選擇籌錢還貸省事。
第四，部分原是投資買房人群，面對(duì)樓市不景氣需要及時(shí)撤場(chǎng)止損，再加上現(xiàn)在很多投資領(lǐng)域并不景氣，比如很多理財(cái)收益并不高，還不如直接抽回投資償還房貸更劃算。
以無(wú)錫為例，銀行提前還貸排隊(duì)情況 來(lái)源：無(wú)錫樓市365
“本地銀行隨借隨還，滿1年或半年不罰息”
相比于其他巨頭們轟轟烈烈的公開(kāi)撕逼事件，北京中海地產(chǎn)與鏈家的此場(chǎng)沖突，以隱晦的方式進(jìn)行，雙方更多的是暗暗較勁，就雙方目前的回應(yīng)來(lái)看，大有息事寧人之意。
相比于國(guó)有大行排隊(duì)難及違約金的苛刻現(xiàn)狀，城市銀行提前還貸則呈現(xiàn)較為寬松的狀態(tài)。
1月11日，家住鄭州的劉明（化名）通過(guò)微信向鄭州銀行(行情002936,診股)的客戶經(jīng)理申請(qǐng)?zhí)崆斑€款30萬(wàn)。中間隔了個(gè)春節(jié)，沒(méi)想到提前貸款很輕松地在1月29日審批過(guò)。
劉明告訴焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)，幾年前在鄭州購(gòu)置了一套總價(jià)195萬(wàn)的房子，當(dāng)時(shí)貸款129萬(wàn)，純商貸利率5.15%，因?yàn)槭嵌址坷视幸欢ㄕ劭郏?dāng)時(shí)沒(méi)選lpr，直接選擇了固定利率。去年還了50萬(wàn)元，今年還了30萬(wàn)元，也不用交違約金。
相比于2019年年底，自己第一套在建行貸款的房子，提前還款不僅交了2個(gè)月的罰息，還等了兩個(gè)月才辦理完成。
劉明稱，之后再買就選本地銀行了，本地銀行條款非常寬松，不但隨借隨還，滿1年或半年以后就不罰息了?！澳壳暗诙追孔舆€剩40萬(wàn)貸款，就不還了，一個(gè)月還貸2700元，不算事了，不想折騰了。
之所以選擇提前還款，劉明透露，主要是因?yàn)楝F(xiàn)在賺得少了，前幾年收入高，貸款償還對(duì)生活無(wú)影響。而且對(duì)未來(lái)預(yù)期收入是增加的。
“現(xiàn)在理財(cái)收益非常差，大額存單利率也降低了。算下來(lái)存款收益減少，利息支出依舊高昂。提前還貸、降低壓力也是收益的最大化?！?/P>
一方面是理財(cái)產(chǎn)品的收益下滑，另一方面則是多地頻繁調(diào)整首套房貸款利率刺激購(gòu)房，只是，房貸利率還是高于理財(cái)利率。
數(shù)據(jù)顯示，截至1月31日，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個(gè)，部分城市房貸利率已邁入“3時(shí)代”。其中，鄭州首套房貸利率正式由4.1%調(diào)整為3.8%，四大國(guó)有銀行廣東珠海分支機(jī)構(gòu)首套房貸款利率最低可按3.7%執(zhí)行。
對(duì)于未來(lái)是否還有購(gòu)房打算，劉明告訴焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)：“我們夫妻倆在鄭州和西安加起來(lái)一共3套房。未來(lái)置業(yè)只會(huì)置換不會(huì)新購(gòu)入了，當(dāng)時(shí)為了分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。擔(dān)心單一城市投資風(fēng)險(xiǎn)大。未來(lái)10年內(nèi)肯定要再置換房產(chǎn)，夫妻雙方都是獨(dú)生子女，父母年紀(jì)大了需要接來(lái)照顧。一套房不夠住，賣哪套、買哪里主要取決于未來(lái)3-5年決定最終發(fā)展的城市。”
銀行“拖字訣”
針對(duì)銀行以“拖”字訣回應(yīng)提前還貸，也透露了銀行的盈利結(jié)構(gòu)。
不同城市、不用銀行提前還貸情況略有差異。以無(wú)錫來(lái)看，根據(jù)無(wú)錫樓市365統(tǒng)計(jì)，中國(guó)銀行(行情601988,診股)線上APP操作預(yù)約，線下柜臺(tái)預(yù)約通道關(guān)閉；建設(shè)銀行(行情601939,診股)線上預(yù)約通道已滿，排隊(duì)至6月份；工商銀行(行情601398,診股)線上APP操作預(yù)約，一般要等三個(gè)月；農(nóng)業(yè)銀行線上APP和線下都可預(yù)約，排隊(duì)至5月初；交通銀行(行情601328,診股)需提前預(yù)約，一般等3個(gè)月，無(wú)需違約金；華夏銀行(行情600015,診股)排隊(duì)至4月份，直接與對(duì)應(yīng)客戶經(jīng)理預(yù)約，無(wú)需違約金。
事實(shí)上，銀行主要有兩種業(yè)務(wù)，一種是賺息差，一種是混業(yè)經(jīng)營(yíng)。貸款和存款業(yè)主是賺息差的主要業(yè)務(wù)，前幾年貸款利率高自然存款利率也高，比如大額存單。按理來(lái)說(shuō)，諸如李梅、劉明此種提前還款，導(dǎo)致銀行未來(lái)幾年高息收入預(yù)期減少，但前幾年存的中長(zhǎng)期存款和大額存單依舊是高利率，所以高息支出保持不變，這樣就會(huì)讓賺息差的業(yè)務(wù)盈利降低甚至虧損。
此外，貸款屬于銀行比較優(yōu)質(zhì)的貸款類別。一方面周期越長(zhǎng)，收取的利息就越高。所以，有的銀行就會(huì)通過(guò)收取違約金或補(bǔ)償金、預(yù)約排隊(duì)等方式給提前還貸的購(gòu)房人設(shè)置障礙。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度，國(guó)有六大行共計(jì)實(shí)現(xiàn)利息凈收入約2.13萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5.4%，占整體營(yíng)收的75.13%，較上年同期小幅增長(zhǎng)2.18個(gè)百分點(diǎn)。而居民房貸業(yè)務(wù)，因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)抵押，貸款期限長(zhǎng)達(dá)20-30年，又是銀行最優(yōu)質(zhì)的、最穩(wěn)定的利息收入來(lái)源之一。
對(duì)此，焦點(diǎn)研究院高級(jí)分析師張子豪則指出，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房貸款一向是較為優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)，壞賬概率及風(fēng)險(xiǎn)均可有效控制。而房貸收益也屬于較為穩(wěn)定的生息資產(chǎn)。就一月數(shù)據(jù)上看，大多數(shù)銀行按揭信貸投放仍在低位。若面臨較大規(guī)模的提前還貸壓力，銀行業(yè)信貸投放結(jié)構(gòu)也將面臨一定程度的調(diào)整壓力。
協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖在接受焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，從政府和銀行的角度，肯定不希望提前還貸的發(fā)生，因?yàn)樘崆斑€貸的客戶肯定是從銀行的角度來(lái)說(shuō)是最優(yōu)質(zhì)的客戶，這一部分還了以后，銀行良好的資產(chǎn)就損失掉了，剩下不好的資產(chǎn)，還貸有困難的資產(chǎn)依然在賬上。
針對(duì)提前還房貸是否可以收取違約金或補(bǔ)償金，王玉臣律師則指出，除了看相關(guān)法律規(guī)定外，還要注意看雙方的協(xié)議約定，很多時(shí)候是以協(xié)議約定為準(zhǔn)。一些銀行的按揭貸款合同文本中，往往會(huì)約定提前放貸需要支付違約金，這一點(diǎn)對(duì)購(gòu)房人是不利的。有些人會(huì)認(rèn)為這些格式條款是霸王條款，是無(wú)效的。但是，在司法實(shí)踐中這種條款認(rèn)定無(wú)效的概率是極低的。
全民去杠桿的時(shí)代 提前還房貸需量力而行
表面上，提前還貸反映的是目前保守的投資策略，但對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)而言，是全民去杠桿的時(shí)代的來(lái)臨。
自上世紀(jì)90年代商品房時(shí)代開(kāi)始以來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)了大跨越，也促成了中國(guó)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)的黃金時(shí)代。早年間，憑借購(gòu)房而實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由的人不在少數(shù)，但是房地產(chǎn)邏輯已經(jīng)改變，如果房?jī)r(jià)下跌幅度過(guò)大，房子甚至有可能變成負(fù)資產(chǎn)。隨著炒房負(fù)資產(chǎn)時(shí)代已來(lái)臨，房子已經(jīng)不是民眾最好的投資產(chǎn)品了。
黃立沖認(rèn)為，全民對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期比較悲觀的情況之下，大家會(huì)停止任何高風(fēng)險(xiǎn)的投資，每個(gè)國(guó)家都出現(xiàn)過(guò)，收縮自己的資產(chǎn)負(fù)債表。所謂收縮資產(chǎn)負(fù)債表，還掉部分的債，減少手頭上的現(xiàn)金。他們認(rèn)為，現(xiàn)金在貶值，目前M2每年至少呈現(xiàn)10%的增長(zhǎng)，這是用到“貨幣兌水”的。
“此種情況如果不糾正的話，整個(gè)經(jīng)濟(jì)就會(huì)繼續(xù)進(jìn)入一種通縮的狀態(tài)，一方面是通脹，另外一方面是通縮，叫‘冰火兩重天’。當(dāng)然，現(xiàn)在沒(méi)有什么財(cái)政政策可以用。”
一方面政府在意圖擴(kuò)表，不斷印鈔，希望印鈔增加它的乘數(shù)效應(yīng)，乘數(shù)效應(yīng)如果是民眾擴(kuò)表，民眾用杠桿借錢出去消費(fèi)。但是如果民眾減少消費(fèi)，提前還貸，即“民眾的縮表”，就會(huì)減少政府發(fā)放的基礎(chǔ)貨幣乘數(shù)效應(yīng)，使得經(jīng)濟(jì)的活動(dòng)減慢。
黃立沖認(rèn)為，每一次的經(jīng)濟(jì)蕭條都是由于有能力的人縮表，即減少消費(fèi)和減少貸款，直到對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)減少，沒(méi)有能力的人又沒(méi)有能力帶動(dòng)消費(fèi)所導(dǎo)致的。
“產(chǎn)品通脹，食品、油料、原材料在制造業(yè)出現(xiàn)通縮，這就是我們未來(lái)所見(jiàn)到的狀況。包括有一些公共設(shè)施的服務(wù)，因?yàn)檎疀](méi)錢，也沒(méi)辦法最后必須加價(jià)?！?/P>
針對(duì)提前還貸，王玉臣律師則提醒廣大購(gòu)房者，首先如果資金寬裕，又沒(méi)有好及安全的投資渠道，可以選擇提前還房貸。量力而行，不要跟風(fēng)。一旦想提前還房貸，一定要和貸款銀行充分溝通，銀行有沒(méi)有限定條件，具體流程是什么，大概多久可以辦理等。如果遇到因?yàn)殂y行原因?qū)е滦枰却龜?shù)月，一定注意做好相關(guān)取證。
“一般來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有專門的APP，最好通過(guò)書(shū)面方式提交申請(qǐng)，提交申請(qǐng)時(shí)注意讓接受人簽個(gè)回執(zhí)。如果不簽回執(zhí)，還可以通過(guò)中國(guó)郵政EMS郵寄的方式，但是務(wù)必注意做好取證，比如在郵單上寫上郵寄的文件材料名稱，而且既保存好郵單，同時(shí)還要保存好銀行的簽收記錄。”