全國(guó)各城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)、城市房?jī)r(jià)排行、房?jī)r(jià)漲跌數(shù)據(jù)，盡在中指云·地產(chǎn)數(shù)據(jù)頻道→
近日，在“第一次全國(guó)自然災(zāi)害綜合風(fēng)險(xiǎn)普查”發(fā)布會(huì)上，原話說(shuō)的是：“近三年來(lái)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)獲取了全國(guó)近6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)以及80多萬(wàn)處市政設(shè)施數(shù)據(jù)?！?/p>
注意，這里說(shuō)的是房屋建筑，不是單指城市，也不是單指住宅。學(xué)校算，工廠算，商場(chǎng)也算，醫(yī)院也算，辦公樓、自建房、商品房都算。
(資料圖片僅供參考)
6億棟建筑，并不能代表中國(guó)的住宅庫(kù)存。
真正的庫(kù)存應(yīng)該怎么算呢？
國(guó)聯(lián)宏觀總結(jié)了由小到大的四個(gè)口徑：
1，已竣工待售住宅的庫(kù)存，也就是咱們平時(shí)說(shuō)的現(xiàn)房。
2，施工中已經(jīng)預(yù)售但未售住宅的庫(kù)存，也就是拿了預(yù)售證還沒(méi)賣(mài)掉的期房。
3，施工中尚未可銷(xiāo)售住宅的庫(kù)存。也就是沒(méi)拿預(yù)售證的也算。
4，停工緩建項(xiàng)目的庫(kù)存。這個(gè)好理解，就是爛尾樓。
這些待售的新房，再加上那些有證的二手房，才是真正意義上的住宅庫(kù)存。因?yàn)闋砍兜蕉址?，中介平臺(tái)只有掛牌的數(shù)據(jù)和交易額，沒(méi)有存量數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)字還是個(gè)謎。
我們可以通過(guò)其他資料粗略算一下。七普統(tǒng)計(jì)全國(guó)房屋總面積是500億平米，足足有14.9億間，有一半都是共有產(chǎn)權(quán)、老公房、自建房，商品房還不到3成。
也就是說(shuō)，不管房齡新舊，是否有電梯，小縣城還是大城市，能拿出來(lái)賣(mài)的房子加起來(lái)有150億平米。
6億棟建筑也好，150億平米也罷，這些不分地域，不論房齡的宏觀數(shù)字，并不會(huì)影響到2023年房地產(chǎn)走向。
影響今年樓市的一個(gè)關(guān)鍵要素，應(yīng)該是房貸。
2月24號(hào)銀保監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)人說(shuō)，“要求銀行加快處理提前還貸積壓申請(qǐng)，加大對(duì)違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)管?！?/p>
這個(gè)回應(yīng)很有意思。
2023開(kāi)年至今，圍繞著房貸，放貸的、還貸的、賣(mài)房的，都整了不少花活兒。
前幾天聽(tīng)說(shuō)某大行推出一款產(chǎn)品，以未婚男女朋友作為共同還款人，還取了一個(gè)文雅的名字：連心貸。男女朋友一塊買(mǎi)房心連心，要是分手了，還貸能連一塊嗎？
其實(shí)這產(chǎn)品很雞肋，沒(méi)領(lǐng)證就一塊買(mǎi)房，還把倆人的首套首貸資格都浪費(fèi)了，一般人也干不出來(lái)事，噱頭大于實(shí)際。
在此之前，還有各種接力貸產(chǎn)品，你家能貸到80歲，我這就能貸到100歲，子女們不光能繼承家產(chǎn)，甚至還能繼承房貸。
為什么銀行這邊花樣翻新的想放貸，已經(jīng)有房的千方百計(jì)想著去還貸？
為什么監(jiān)管連續(xù)對(duì)提前還貸發(fā)聲，強(qiáng)調(diào)高壓打擊經(jīng)營(yíng)貸流入樓市，卻對(duì)存量和新增房貸利率之間的巨大差異，遲遲沒(méi)有表態(tài)？
有人打算轉(zhuǎn)貸鉆空子，有人盤(pán)算著怎么還貸能省下多少錢(qián)，普通人要不要轉(zhuǎn)貸或者還貸？
今天，咱們就來(lái)聊聊，這一場(chǎng)已經(jīng)到白熱化階段的房貸大博弈。
百城住宅價(jià)格指數(shù)查詢、重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)，盡在中指云·地產(chǎn)數(shù)據(jù)頻道→
首先咱們要明確一個(gè)所有人都心知肚明的事實(shí)：靠降利率，已經(jīng)救不了房地產(chǎn)了。
從去年11月份到現(xiàn)在，我就一直有個(gè)觀點(diǎn)，今年利率下降的空間很窄很窄。2月20號(hào)公布的LPR，1年期LPR3.65%，5?年期以上LPR4.3%，已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月沒(méi)有任何變化了。
為什么利率降不動(dòng)了？說(shuō)來(lái)話長(zhǎng)，理由無(wú)非是：銀行的息差空間變窄了，這幫人可不是做慈善的。銀行之間互相借錢(qián)的成本，已經(jīng)和央行借給銀行的錢(qián)（MLF利率），相差無(wú)幾了，可以確保央行印鈔機(jī)制順利傳導(dǎo)。還有就是CPI在抬頭，主要是豬肉價(jià)格比較拉跨，才壓著漲不起來(lái)。再考慮到，現(xiàn)在全國(guó)城市出行都在恢復(fù)，30大中城市的擁堵指數(shù)甚至超過(guò)了2019年。所以，是不是降息，降多少，央行也在觀察，并沒(méi)有去年那么急迫。
我明白，很多專家呼吁降利率，無(wú)非就是還把眼睛死死盯著房地產(chǎn)，盯著5年期LPR。但是，房貸利率降到現(xiàn)在這種地步，還是沒(méi)用。
在2022年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)中，人民銀行公布12月份新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，全國(guó)平均是4.26%，較2021年12月同比下降1.37個(gè)百分點(diǎn)，這是2008年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的歷史最低水平。
到了2月份，確立首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制之后，百城首套房貸利率環(huán)比又降了6BP，絕對(duì)水平再創(chuàng)近年來(lái)最低水平。石家莊、哈爾濱、長(zhǎng)春、福州等17個(gè)城市首套房貸利率回調(diào)至4%以內(nèi)，南寧、珠海甚至降到了3.7%。即便這么低的利率，五花八門(mén)的貸款路數(shù)，還有那么多排隊(duì)還房貸的，只能說(shuō)明：
1，政策利率降與不降，對(duì)房地產(chǎn)影響非常小。
2，有錢(qián)人的還貸意愿，銀行的放貸焦慮，說(shuō)到底還是源于規(guī)模巨大的存量房貸。
長(zhǎng)江證券馬祥云的測(cè)算，2010年以來(lái)，以“貸款基準(zhǔn)利率加點(diǎn)”的價(jià)格，凈新增的個(gè)人住房貸款總額是：22萬(wàn)億。
這筆規(guī)模巨大的存量房貸，平均利率達(dá)到了5.63%。假如你在2018年以等額本息、固定利率5.71%，貸了100萬(wàn)，年限30年，當(dāng)年的10月首次還款，每個(gè)月得還5810元，應(yīng)還利息總額為109.17萬(wàn)。
如果在2023年2月，提前還貸20萬(wàn)，那每月得還4555.07元，省了17.53萬(wàn)的利息。人性是很微妙的，咱們都是6%啥都好說(shuō)，你房?jī)r(jià)比我低就忍了，利息還比我少一半，這比殺了我都難受。過(guò)去三年，別的沒(méi)學(xué)會(huì)，反正是學(xué)會(huì)精打細(xì)算了。所以影響樓市走向的，不是多少億棟房子，而是龐大接盤(pán)群體悲觀、憤懣、無(wú)奈的情緒。
這兩天我們看到不少消息，比如北京二手房成交量同比上漲96%，2月開(kāi)始成都二手房帶看量每周超過(guò)15萬(wàn)套，70城數(shù)據(jù)中，新房上漲城市數(shù)量36個(gè)比上月增加21城。但是，這些熱點(diǎn)城市產(chǎn)生的局部爆點(diǎn)，根本沒(méi)辦法帶動(dòng)全國(guó)銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積回暖。只要那些有能力入場(chǎng)的人，想的不是趁著3.7%再買(mǎi)一套，而是天天被虧了多少利息的巨大心理落差所折磨，房地產(chǎn)就不存在狂飆的基礎(chǔ).待售的庫(kù)存，供應(yīng)商的貨款，施工單位的工錢(qián)，就沒(méi)辦法消化。
那么，存量房貸有沒(méi)有可能降低？實(shí)話實(shí)說(shuō)，不可能了。很多朋友想不通的是，2008年就可以調(diào)，憑什么現(xiàn)在就不能調(diào)？2008年的時(shí)候，確實(shí)發(fā)生過(guò).但是，當(dāng)時(shí)央行根本沒(méi)發(fā)統(tǒng)一的通知，而是銀行之間的大亂斗，先把利率打七折，再推出貸款平移的業(yè)務(wù)搶存量房貸的客戶。銀行吃的是息差，高價(jià)攬儲(chǔ)，低價(jià)攬貸，這種不惜一切代價(jià)招攬客戶的“惡性競(jìng)爭(zhēng)”，會(huì)加劇銀行資產(chǎn)質(zhì)量惡化，極易發(fā)生大規(guī)模壞賬甚至資不抵債，小小的擠兌，就會(huì)發(fā)生難以想象的后果，只會(huì)發(fā)生在特殊時(shí)期的特殊背景下。
看一組數(shù)字：
1，2022年底，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額是38.8萬(wàn)億，2008年的時(shí)候，還不到3萬(wàn)億。
2，2022年12月，我國(guó)商業(yè)銀行整體凈息差為1.91%，創(chuàng)出了2010年有記錄以來(lái)的歷史最低值，也是首次跌破2%的水平。
幾十萬(wàn)億的規(guī)模，歷史最低的息差空間，貿(mào)然調(diào)降存量房貸利率，稍有一丁點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)對(duì)整個(gè)系統(tǒng)產(chǎn)生巨大影響，就算央媽有這個(gè)心，也一定會(huì)極其謹(jǐn)慎。
尾大不掉，反受其累。存量房貸不能輕易動(dòng)刀，包括現(xiàn)房銷(xiāo)售，公攤面積，土地財(cái)政，租售同權(quán)，房產(chǎn)稅這些老生常談的話題，也是年年提，年年難以更進(jìn)一步。原來(lái)是個(gè)小貓任你拿捏的時(shí)候沒(méi)有改，現(xiàn)在長(zhǎng)成猛虎，更不能動(dòng)它分毫了。
既然存量利率不可能實(shí)現(xiàn)，那飽受高利率心理折磨的人，要不要轉(zhuǎn)貸？要不要提前還貸？
先說(shuō)轉(zhuǎn)貸，不管你接了多少中介的電話，說(shuō)有低利率房貸置換，也盡量別做。經(jīng)營(yíng)貸需要名下有全款房子和營(yíng)業(yè)執(zhí)照，如果找中介給你辦，過(guò)橋解押、借殼公司都要錢(qián)。現(xiàn)在還貸這么難，假如排隊(duì)等上幾個(gè)月，光籌錢(qián)的利息很多人都扛不住。這缺乏常識(shí)，經(jīng)營(yíng)貸屬于短貸，短則1年，長(zhǎng)則3年，目前市面上很多低利率、長(zhǎng)授信時(shí)間的抵押貸，比如利率3.7%，授信10年，先息后本，每年歸還本金續(xù)貸。這類產(chǎn)品很容易讓一些借款人誤以為它是10年期，其實(shí)呢，它只是授信10年。授信期內(nèi)貸款到期，需要?dú)w還本金且審核通過(guò)才能續(xù)貸。銀行求著貸款的時(shí)候，申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸當(dāng)然好商好量，睜只眼閉只眼，一旦銀根緊縮，利率上漲不說(shuō)，核實(shí)到貸款沒(méi)有用作正常經(jīng)營(yíng)，抽貸風(fēng)險(xiǎn)非常大。抽貸事小，如果碰到槍口上，監(jiān)管專門(mén)整治偽造流水，包裝空殼公司，給定性成騙貸，那就涉及到刑事問(wèn)題了。
再說(shuō)提前還貸，這也得分情況。每個(gè)人對(duì)收入，對(duì)安全感的邊界，都是不同的。如果錢(qián)多的沒(méi)地方使，股票理財(cái)不想碰，存款又瞧不上，可以考慮。如果是期房，不要提前還貸，交房了再說(shuō)，原因你懂得。如果等額本息都還一半期限了，等額本金已經(jīng)還了三分之一，或者2015年之前買(mǎi)的房，利率沒(méi)有16-21年那么離譜，還是先留點(diǎn)現(xiàn)金在手里吧。所以，對(duì)于日子過(guò)的緊巴巴還想省利息的普通人來(lái)說(shuō)，最理性的辦法就是：
忍著。