房地產(chǎn)市場步入存量時代，住房租賃市場將能起到平衡供需結(jié)構(gòu)的重要作用。
2022年，保障性租賃住房發(fā)展政策暖風(fēng)不斷。2月8日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，明確保障性租賃住房項目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。
2月25日，銀保監(jiān)會和住建部發(fā)布《關(guān)于銀行保險機構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》，鼓勵國家開發(fā)銀行、商業(yè)銀行、保險機構(gòu)、信托公司等加大保障性租賃住房金融支持力度。截至2021年末，建設(shè)銀行支持保障性租賃住房建設(shè)的授信金額超過1000億元，投放金額超430億元，涉及400多個項目。
今年全國兩會，全國人大代表，建設(shè)銀行湖南省分行黨委書記、行長文愛華提出議案建議，大力培育和發(fā)展住房租賃市場，有效推進租賃賦權(quán)，引導(dǎo)人民群眾對購房的需求轉(zhuǎn)移到租賃住房上來，有利于平衡住房銷售市場和租賃市場的關(guān)系，持續(xù)發(fā)揮穩(wěn)定房價和穩(wěn)定市場的作用。
此外，培育和發(fā)展住房租賃市場有利于補齊我國租賃市場中供給側(cè)的短板，改善廣大居民的居住體驗；同時，租金收入的增加有利于購房者歸還貸款，化解房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險。
據(jù)時代周報記者不完全統(tǒng)計，2021年下半年，西安、北京、成都、廣州等地陸續(xù)出臺地區(qū)性“租房網(wǎng)簽”條例，以規(guī)范地方租賃市場。
2021年9月，西安市住建局發(fā)布通知，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)撮合達(dá)成的租賃交易，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)通過交易系統(tǒng)進行租賃合同網(wǎng)簽備案。各網(wǎng)絡(luò)信息平臺不得發(fā)布未經(jīng)核驗及備案獲取房源核驗碼的房源。
同年11月24日，北京市十五屆人大常委會第三十五次會議審議《北京市住房租賃條例（草案）》（下稱“條例草案”），提出北京將建立統(tǒng)一的“住房租賃管理服務(wù)平臺”，將合同備案與出租登記銜接。
條例草案也體現(xiàn)了租房網(wǎng)簽是構(gòu)建租房者權(quán)利的基礎(chǔ)。條例草案顯示， “承租人可以憑備案的租賃合同按照規(guī)定申領(lǐng)居住證，并作為申請辦理積分落戶、子女入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)事項的憑證。”
然而，各地租賃服務(wù)平臺、租賃住房標(biāo)準(zhǔn)、住房租賃中介機構(gòu)管理辦法仍未統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。此外，住房租賃市場缺乏專門的管理機構(gòu)。有分析人士指出，網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)共享制度亟待完善。住房租賃企業(yè)在自有平臺上進行網(wǎng)簽備案，并與主管的住建部門實現(xiàn)數(shù)據(jù)互聯(lián)互通。目前，公安、消防等部門與住建部門尚未完善數(shù)據(jù)共享機制，租賃人口、出租房屋登記未完成全面線上化和實時傳輸。
在文愛華看來，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建全面的網(wǎng)簽備案制度。“房屋租賃登記備案是加強住房租賃管理、推進租購?fù)瑱?quán)、支持租房業(yè)務(wù)發(fā)展的前提條件，全量的網(wǎng)簽備案有利于加強個人房東、中介機構(gòu)、租賃企業(yè)的分類分級管理，以防范‘二房東跑路’等風(fēng)險事項。”文愛華分析。
構(gòu)建全面的網(wǎng)簽備案制度，也要明確登記備案的相關(guān)配套政策。
文愛華認(rèn)為：“租賃賦權(quán)是落實‘租購并舉、房住不炒’的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，但在公共服務(wù)資源相對稀缺的情況下，實行不當(dāng)可能會導(dǎo)致租金價格大幅上漲，加劇資源稀缺。”
近年，國家持續(xù)推進租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享受同等待遇，但實際執(zhí)行過程中，政策細(xì)則不明確，執(zhí)行也存在落地難點。
“要推進租賃賦權(quán)的整體性治理。”文愛華建議，強化“頂層設(shè)計、高位推動”，提高政策勢能，促進地方租賃賦權(quán)由“象征性執(zhí)行” 向“行政性執(zhí)行” 轉(zhuǎn)型。
“要克服租賃賦權(quán)政策自身‘碎片化’傾向，將其與戶籍制度、教育制度、社會保障政策、公共服務(wù)供給、城市治理結(jié)合起來，實現(xiàn)戶籍、住房、教育、醫(yī)療等制度整合與無縫對接，構(gòu)建較為完善的政策體系。”文愛華分析。
他還建議，各地應(yīng)結(jié)合資源稟賦情況，對基本公共服務(wù)進行全面梳理，制定權(quán)利清單，制定工作實施方案，有序試點推廣。